감정인은 하자보수 책임에 대하여 어떤 공법을 채택해야 하나?

건설분쟁 감정 실무 시리즈 | 42

감정인은 하자보수 책임에 대하여

어떤 공법을 채택해야 하나?

2026 건설감정실무 기준 45쪽 「하자보수비 산출 방법」은 품셈과 단가만 정한다.

공법을 어떻게 고르는지는 총칙에 없다. 공종별 표에 흩어져 있을 뿐이다.

2026. 08.

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목차

1. 옥상에서 멈추는 칸 — 더 나은 공법이 더 쌀 때

2. 실무기준은 공법 채택을 어디서 다루는가 — 총칙에는 없고, 공종별 표에는 있다

3. 흩어진 조항을 모으면 — 실무기준이 이미 채택한 것은 치유 기준이다

4. 그런데 감정서는 금액을 따라 움직인다 — 이중잣대의 실제

5. 공백은 두 곳이다 — 총칙의 부재, 상한의 부재

6. 상한을 어디에 그을 것인가 — 기능과 성능, 그리고 이익의 귀속

7. 보수공법 채택 4단 테스트 — 실무기준에서 끌어낸 총칙 제안

8. 결론 — 기준은 치유에 둔다, 그리고 이것은 장기 과제다

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감정인이 고르는 것은 공법이 아니다. 채무의 남은 범위다.

하자 판정까지는 대체로 길이 있다. 준공도면이 있고, 공사시방서가 있고, 표준시방서가 있고, 「2026 건설감정실무」가 있다. 무엇을 하자로 볼 것인가에는 기준이 촘촘하다.

문제는 그다음 칸이다. 그래서 무엇으로 고칠 것인가. 이 칸 앞에서 감정인은 매번 혼자가 된다.

이 글은 그 칸을 다룬다. 다만 새 이론을 만들자는 것이 아니라, 「2026 건설감정실무」가 이 문제를 실제로 어디서 어떻게 다루고 있는지를 먼저 확인한 뒤, 비어 있는 자리가 어디인지를 짚는 순서로 간다.

이 글의 사례는 모두 하자담보책임기간 안에 발생한 하자를 전제로 한다. 기간의 도과 여부와 기산점은 별개의 쟁점이므로 여기서는 다루지 않는다.

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1. 옥상에서 멈추는 칸

더 나은 공법이 더 쌀 때

2014년에 준공한 건물의 옥상에 올라간다. 당초 방수는 시멘트 액체방수였고, 그 위에 보호 누름 콘크리트가 무근으로 덮여 있다. 누름층에 균열이 가 있고 아래층 천장에 누수 흔적이 번져 있다. 하자로 판정하는 데까지는 오래 걸리지 않는다.

보수공법 칸에서 답이 셋으로 갈린다.

첫째는 원상 복원이다. 누름 콘크리트를 깨서 반출하고, 액체방수를 다시 하고, 무근을 다시 친다. 준공 당시의 구성으로 돌아간다.

둘째는 누름층을 걷어낸 자리에 우레탄 도막방수를 노출로 시공하는 것이다. 여기서 실무자가 매번 걸려 넘어지는 일이 벌어진다. 이 안이 더 싸다. 파쇄와 반출이 늘어나도 무근 재타설 물량이 통째로 빠지기 때문이다. 공법 등급은 올라갔는데 금액은 내려간다.

셋째는 폴리우레아 스프레이 도막방수다. 이음매 없이 한 번에 덮이고 마감이 깔끔하다. 대신 금액은 둘째 안보다 높다.

감정인은 어느 것을 적어야 하는가. 더 낫고 더 싼 둘째가 합리적으로 보인다. 최소 비용 원칙에도 맞는 것처럼 보인다. 그런데 결론은 어떤가.

같은 감정서 안에서 결로 항목으로 넘어가면 방향이 또 달라진다. 당초 설계된 단열 사양을 복원할 것인가, 결로가 멎는 두께까지 올릴 것인가. 여기서는 상향이 금액을 올린다. 그러자 같은 감정인이 이번에는 준공 당시 사양을 적는다.

방수에서는 상향을 받아들이고 결로에서는 거부했다. 두 판단을 가른 것은 무엇인가. 이 글은 그 질문에서 시작한다.

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2. 실무기준은 공법 채택을 어디서 다루는가

총칙에는 없고, 공종별 표에는 있다

「2026 건설감정실무」 제3장은 하자감정에 공통으로 적용되는 사항을 앞에 둔다. 하자보수 비용의 산정 시점과 발생 시점의 구분, 하자보수비 감정 시점, 하자보수비 산출 방법, 원가계산 제비율 적용기준, 낙찰률의 적용 여부, 하자의 개념, 하자 판단의 기준이 차례로 나온다.

이 가운데 「하자보수비 산출 방법」을 펼치면 세 항목이 있다. 공사비 산출 기준은 건설표준품셈을 적용하고 없는 사항은 건축통례와 전문업체 견적을 쓴다. 재료비는 물가정보지 두 곳 이상의 단가를 비교해 낮은 쪽을 적용한다. 노무비는 대한건설협회가 공표한 시중노임을 적용한다.

읽고 나면 한 가지가 눈에 남는다. 여기에 적힌 것은 전부 단가를 정하는 방법이다. 무엇을 시공할 것인지가 이미 정해졌다는 전제 위에서, 그것을 얼마로 계상할지를 규정한다. 공법을 어떻게 고를 것인가는 이 조항에 없다.

뒤이은 「원가계산 제비율 적용기준」과 「낙찰률의 적용 여부」도 같은 층위다. 조달청 제비율을 적용하고, 50억 원 미만이면 이윤율 15%를 쓰며, 낙찰률은 적용하지 않는다. 산출의 규칙이지 선택의 규칙이 아니다.

그렇다면 실무기준이 공법 선택을 다루지 않는가. 그렇지 않다. 위치가 다를 뿐이다. 공법에 관한 문장은 제3장 3절 「주요 하자감정 기준」의 공종별 표 안에, 「보수 방법 및 비용 산출」이라는 열에 들어 있다.

■ 표 1. 「2026 건설감정실무」에서 보수공법 관련 규정이 놓인 자리

* 「하자보수비 산출 방법」은 건설표준품셈·물가정보지 2개사 이상의 낮은 단가·대한건설협회 공표 시중노임을 정한다. 모두 단가 산출에 관한 규정이다.

이 배치가 뜻하는 바는 분명하다. 실무기준은 공법 채택을 총칙의 문제로 세우지 않았다. 공종별 각론의 문제로 두었다. 그래서 표가 있는 공종에서는 기준이 작동하고, 표가 없거나 표에 없는 상황이 오면 기준이 사라진다. 도입에서 든 옥상이 정확히 후자다. 누름층을 걷어내는 것은 방수공법의 교체가 아니라 지붕 구성의 변경인데, 그 상황을 다루는 칸이 표에 없다.

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3. 흩어진 조항을 모으면

실무기준이 이미 채택한 것은 치유 기준이다

각론에 흩어진 문장들을 한자리에 모아 놓으면 뜻밖의 것이 보인다. 표현은 제각각인데 요구하는 바가 같다.

누수하자 조항은 이렇게 시작한다. 누수하자의 보수는 당해 건축물 공사의 설계도서를 기준으로 누수결함을 치유할 수 있는 품질 및 성능 등급이 동등 이상인 방수 재료 및 공법을 적용하여야 한다. 한 문장에 세 개가 들어 있다. 기준점은 설계도서이고, 조건은 치유이며, 등급은 동등 이상이다.

결로하자 조항은 문장을 나누어 같은 말을 반복한다. 벽체는 당해 부위 철거 후 단열 성능이 제대로 발휘될 수 있는 보수 방법을 적용한다. 창과 현관문 주변은 단열 기준을 만족할 수 있는 공법을 적용한다. 보조주방 외벽은 정상적인 단열 성능을 충족할 수 있는 보수 방법을 선정한다. 지하층은 단열과 환기시스템을 고려한 적합한 보수 방법을 채택한다.

네 문장 어디에도 준공 당시 사양으로 복원하라는 말이 없다. 요구되는 것은 결과다. 성능이 발휘될 것, 기준을 만족할 것, 현상을 해소할 것.

외부 창호 누수 조항은 한 걸음 더 나간다. 창호의 수밀성과 배수성을 보완하는 공법을 선정해야 하며, 필요 시 창호 성능의 개선도 고려하여야 한다. 개선이라는 단어가 기준 문서에 직접 등장한다. 치유에 필요하다면 성능을 올리라는 뜻이다.

■ 표 2. 공종별 조항의 문언 대조 — 무엇을 요구하고 있는가

* 균열 조항만 공법을 유형별로 특정하고, 그 각주에서 누수·결로 발생 여부와 부위의 내구성·품질 상태를 고려한 예외 적용을 함께 허용한다. 나머지 공종은 결과 요건으로 기술되어 있다.

실무기준은 이미 결과를 기준으로 삼았다. 다만 총칙에 올려놓지 않았을 뿐이다.

여기에 하나가 더 붙는다. 총칙의 「낙찰률의 적용 여부」다. 실무기준은 실질적인 보수 비용에 근접하기 위해 제비율과 이윤율을 축소하거나 관급공사 낙찰률을 적용해야 한다는 의견을 소개한 뒤, 그 의견을 받아들이지 않는다고 적는다. 수주경쟁을 전제로 한 낙찰률은 하자보수비 산정에 적합하지 않다는 이유다.

이 조항이 말하는 바를 한 줄로 옮기면 이렇게 된다. 금액을 낮출 수 있다는 사정은 산정 기준이 되지 못한다. 단가 영역에서 실무기준은 이미 그 선을 그었다. 공법 영역에서는 같은 선이 명시되지 않았다.

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4. 그런데 감정서는 금액을 따라 움직인다

이중잣대의 실제

기준이 결과를 요구하는데도 감정서는 자주 다르게 쓰인다. 방향이 금액을 따라 뒤집힌다.

신공법이 당초 사양보다 싸면 감정인은 신공법을 적는다. 채택 사유란에는 보다 우수한 공법이므로라고 쓴다. 반대로 신공법이 비싸면 준공 당시 사양을 적는다. 이때의 사유는 시공 당시 기준에 따라가 된다. 두 문장은 같은 감정인의 같은 감정서에서도 나란히 나온다. 앞의 문장은 사양 상향을 허용하고 뒤의 문장은 거부한다. 그 차이를 만든 것은 무엇인가. 금액이다.

이것이 이중잣대인 이유는 결론이 달라졌기 때문이 아니다. 결론은 사안마다 달라도 된다. 문제는 잣대를 고르는 기준이 논리가 아니라 금액이라는 데 있다. 금액은 결론이지 기준이 아니다. 기준의 자리에 결론을 올려놓으면 감정서는 검증이 불가능해진다. 재판부는 왜 이 사건에서만 다른 잣대가 쓰였는지 물을 수 없고, 다투는 쪽은 무엇을 다퉈야 하는지 알 수 없다.

실무기준은 감정인 의견란에 하자로 판정한 이유와 그 근거가 되는 도면·공사시방서·표준시방서·관련 법령을 기재하라고 요구한다. 판정에 대해서는 근거 제시 의무가 명문화되어 있다. 그런데 보수공법 채택에 대해서는 같은 수준의 요구가 없다. 그 빈자리에 금액이 들어와 앉는다.

■ 표 3. 금액이 기준을 고를 때 나타나는 이중잣대

* 앞의 세 행은 사안에 따라 잣대가 바뀌지만, 마지막 행은 사안이 달라져도 질문이 같다.

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5. 공백은 두 곳이다

총칙의 부재, 상한의 부재

왜 이런 일이 반복되는가. 실무기준을 놓고 보면 빈자리가 두 곳이다.

첫 번째 공백 — 총칙이 없다

앞에서 본 대로 공법 채택 기준은 공종별 표 안에만 있다. 그래서 표가 다루지 않는 상황이 오면 근거가 사라진다. 옥상의 누름층을 걷어내는 판단이 그렇다. 누수 조항은 방수 재료와 공법의 등급을 말할 뿐, 지붕 구성 자체를 바꾸는 경우를 예정하지 않는다. 결로 조항은 단열 성능의 달성을 말할 뿐, 그 성능을 어디까지 올려야 하는지의 상한을 말하지 않는다.

더 근본적인 문제는 공종을 넘나드는 일관성이다. 같은 감정서 안에서 방수 항목과 결로 항목이 서로 다른 원칙으로 쓰여도 그것을 지적할 총칙 조항이 없다. 공종별 각론만으로는 일관성을 강제하지 못한다.

두 번째 공백 — 상한이 없다

누수 조항의 동등 이상이라는 표현은 하한을 정한다. 설계도서 수준보다 낮은 것은 안 된다는 뜻이다. 그런데 위쪽은 열려 있다. 얼마나 더 좋은 것까지 보수비로 계상할 수 있는지에 대한 언급이 없다.

이 공백은 실무에서 두 방향으로 악용된다. 한쪽에서는 상한이 없으니 고사양을 채택해도 된다고 읽고, 다른 쪽에서는 상한이 없으니 당초 사양을 넘으면 안 된다고 읽는다. 같은 조항에서 정반대의 주장이 나온다. 다투는 지점이 계산이 아니라 독해가 되어 버린다.

그리고 상한이 비어 있는 자리를 실무는 금액으로 메운다. 싸면 올려도 되고 비싸면 안 된다는 판단이 여기서 생긴다. 4장의 이중잣대는 감정인의 게으름이 아니라 기준의 공백에서 자라난 것이다.

■ 표 4. 실무기준이 정한 것과 정하지 않은 것

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6. 상한을 어디에 그을 것인가

기능과 성능, 그리고 이익의 귀속

상한을 정하려면 두 개의 도구가 필요하다. 둘 다 실무기준 안에 이미 있다.

도구 1 — 기능과 성능의 구분

실무기준은 건축물 성능 하자를 다루면서 각주로 용어를 정의해 둔다. 건축물에 대한 어떠한 목적을 달성하기 위한 역할을 나타낸 것이 기능이라면, 그 정도를 정량적으로 나타낸 것이 성능이다. 짧은 각주인데 이 문제에 정확히 쓰인다.

옥상으로 돌아가 본다. 누름층을 걷어내고 노출 도막으로 바꾸면 방수 성능은 올라간 것처럼 보인다. 도막의 등급이 높아졌기 때문이다. 그런데 누름 콘크리트는 방수층 위에 얹힌 장식이 아니다. 자외선과 보행으로부터 방수층을 보호하고, 배수 구배를 만들고, 옥상의 이용 하중을 받는다. 이것들은 성능의 수치가 아니라 기능의 목록이다.

그러니 그 안은 성능을 올린 대신 기능을 덜어낸 것이다. 실무기준의 용어로 옮기면 등급은 동등 이상인데 기능 구성은 동등하지 않다. 누수 조항의 동등 이상을 재료와 공법의 등급만으로 읽으면 이 결손이 보이지 않는다. 기능까지 포함해 읽어야 걸러진다.

금액이 내려갔다는 사실은 이때 채택 근거가 아니라 경보다. 무엇이 빠져서 싸졌는지를 먼저 확인해야 한다.

■ 표 5. 옥상 사례에 기능·성능 구분을 적용하면

도구 2 — 이익의 귀속

두 번째 도구는 총칙에 있다. 실무기준은 과다비용 여부의 판단에 관하여 주석민법을 인용한다. 보수에 필요한 비용과 보수에 의해 생기는 이익을 비교하여 판단하여야 한다는 문장이다.

이 문장을 상한의 기준으로 돌려 쓸 수 있다. 상향으로 생기는 이익이 하자의 소멸에 귀속되면 그 상향은 보수의 범위 안이다. 이익이 하자와 무관한 곳, 이를테면 내구연한의 연장이나 유지관리비의 절감에만 귀속되면 그 부분은 보수의 범위 밖이다. 앞을 불가피 향상분, 뒤를 선택적 향상분이라 부르자.

판정 방법은 한 문장으로 정리된다. 그 사양을 낮추면 하자가 재발하는가. 재발하면 안쪽이고, 재발하지 않으면 바깥쪽이다. 폴리우레아가 비싸다는 것은 그 자체로 탈락 사유가 아니고, 노출 우레탄이 싸다는 것도 채택 사유가 아니다. 비용은 후보를 줄이지 못한다. 후보가 둘 이상 남았을 때 그중 하나를 고를 뿐이다.

여기서 하나를 덧붙여야 한다. 실무기준은 하자가 중요하지 않으면서 동시에 보수에 과다한 비용을 요하는 경우에만 교환가치의 차액 또는 시공비의 차액으로 산정하도록 하고, 중요한 하자라면 보수에 과다한 비용을 요하더라도 실제 보수비가 손해가 된다는 판례를 함께 싣는다. 나아가 중요하지 않고 보수비도 과다하지 않은 하자인데 공사비 차액으로 계상하거나, 중요한 하자인데 보수비 과다를 이유로 차액으로 감정하는 것은 잘못이라고 명시한다. 비용 과다는 중요하지 않은 하자에서만 꺼낼 수 있는 카드다.

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7. 보수공법 채택 4단 테스트

실무기준에서 끌어낸 총칙 제안

앞의 재료를 한자리에 모으면 총칙이 하나 만들어진다. 새로 지어낸 것이 아니라 실무기준에 이미 들어 있는 문장들을 순서대로 세운 것이다.

1단은 치유다. 그 공법으로 하자가 없어지는가. 누수 조항의 치유할 수 있는과 결로 조항의 성능이 제대로 발휘될 수 있는이 여기에 해당한다. 당초 사양을 그대로 복원했을 때 재발이 예상되면 그 안은 후보에서 탈락한다. 이행이 끝났는지는 결과로 판정되기 때문이다.

2단은 동등이다. 품질과 성능의 등급이 동등 이상인가, 그리고 당초 목적물의 기능 구성이 유지되는가. 앞은 누수 조항의 문언 그대로이고, 뒤는 성능 하자 각주의 기능·성능 구분에서 나온다. 등급만 보고 기능을 빠뜨리면 옥상 사례가 걸러지지 않는다.

3단은 규범과 조달이다. 지금 그렇게 시공해도 되는가, 그리고 지금 구할 수 있는가. 보수는 오늘 하는 공사이므로 새로 시공되는 부분에는 오늘의 기준이 붙는다. 하자의 존부는 준공 시점 기준으로 판단하지만 시공 행위 자체는 시공 시점의 규범을 따른다. 단종 확인은 판단이 아니라 사실 확인이므로 근거를 남기기 쉽다.

4단은 이익의 귀속이다. 상향으로 생기는 이익이 하자의 소멸에 귀속되는가. 귀속되면 불가피 향상분이고, 하자와 무관한 이익이면 선택적 향상분이다. 공제 논의의 대상이 되는 것은 뒤쪽뿐이다.

이 넷을 통과한 후보가 둘 이상이면 그때 비용이 낮은 쪽을 택한다. 비용은 마지막 기준이지 첫 기준이 아니다. 총칙의 낙찰률 조항이 단가 영역에서 이미 그은 선을, 공법 영역으로 옮겨 놓은 것에 지나지 않는다.

■ 표 6. 보수공법 채택 4단 테스트와 실무기준상의 근거

* 실무기준상의 근거는 조항의 요지를 옮긴 것으로, 인용 시에는 「2026 건설감정실무」의 해당 면과 문언을 직접 확인하여야 한다.

감정서에는 이렇게 적는다

첫째, 항목마다 공법 채택 사유를 쓴다. 사양만 적고 끝내지 않고, 왜 그 사양이라야 하자가 없어지는지를 함께 쓴다. 실무기준은 하자 판정에 대해서는 근거 제시를 명문으로 요구한다. 공법 채택에도 같은 수준을 적용하면 된다.

둘째, 두 금액을 병기한다. 당초 사양 복원안과 치유 가능안이다. 두 금액이 같으면 다툴 것이 없고, 다르면 그 차이가 곧 쟁점이 된다. 치유 가능안이 복원안보다 싸게 나왔다면 그 사실을 그대로 적고, 무엇이 빠져서 싸졌는지를 함께 적는다. 금액이 내려간 것을 채택 사유로 쓰지 않는다.

셋째, 차액을 불가피 향상분과 선택적 향상분으로 나눈다. 책임비율을 정하고 공제 여부를 결정하는 것은 법원의 몫이지만, 그 판단이 가능하도록 재료를 놓아두는 것은 감정인의 몫이다.

넷째, 항소심이나 재감정이면 전심이 이미 산정한 범위를 대사한다. 공법이 달라지면 중복이 눈에 잘 띄지 않으므로 호표 단위로 확인해야 한다. 실무기준은 감정보완촉탁 회신에서 기존 견해를 변경한 것인지 여부를 명확히 밝히고 근거를 제시하도록 요구한다. 공법을 바꾸는 경우에도 같은 의무가 따른다.

■ 표 7. 보수공법·금액 기재 방식(예시)

* 금액은 복원안을 100으로 둔 상대값 예시이며, 실제 감정에서는 항목별 실산정액을 기재한다.

■ 표 8. 감정서 보수공법 기재 체크리스트

좋은 감정서는 다툼을 없애는 문서가 아니라 다툼의 지점을 좁히는 문서다. 이 표는 그 지점을 미리 지정해 둔다.

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8. 결론

기준은 치유에 둔다, 그리고 이것은 장기 과제다

처음의 옥상으로 돌아간다. 둘째 안이 더 낫고 더 싸다는 사실은 그 자체로 아무것도 정하지 못한다. 누름층이 하던 일을 무엇이 대신하는지를 적어야 비로소 채택 사유가 된다. 순서를 바꿔야 한다. 이 부위에서 누수가 멎는 조건이 무엇인지를 먼저 정하고, 그 조건을 만족하면서 등급과 기능 구성을 유지하는 공법을 나열하고, 지금 시공할 수 있고 조달할 수 있는 것만 남기고, 상향의 이익이 하자 소멸에 귀속되는지를 확인한 뒤, 그중 비용이 낮은 것을 택한다.

이 순서를 지키면 감정서의 성격이 달라진다. 특정 공법을 주장하는 문서가 아니라 채무의 범위를 계산해 보여주는 문서가 된다. 재판부가 검증할 수 있는 문서는 후자다.

고정점은 시공 당시 기준도, 현행 기준도, 금액도 아니다. 하자의 치유다.

이 글이 제안하는 바는 하나로 줄어든다. 실무기준의 공종별 표에 흩어져 있는 결과 요건을 총칙으로 올리고, 열려 있는 상한을 이익의 귀속으로 닫자는 것이다. 새 기준을 만들자는 것이 아니라 이미 있는 문장의 위치를 바꾸자는 제안에 가깝다.

반론도 가능하다. 치유 여부를 감정인이 판단하는 것 자체가 법원의 영역을 침범한다는 지적이 있을 수 있고, 불가피 향상분과 선택적 향상분의 경계가 그렇게 선명하지 않다는 지적도 타당하다. 기능 구성의 동등성이라는 개념 역시 공종에 따라 판정이 어려울 수 있다.

그래서 이 문제는 한 편의 글로 끝날 성질이 아니다. 치유선을 공종별로 어떻게 계량할 것인지, 기능 구성의 동등성을 어떤 자료로 입증할 것인지, 향상분의 경계를 어디에 그을 것인지. 셋 다 사례를 쌓아야 답이 나온다. 실무기준 개편의 논의 대상으로 올려 장기 과제로 붙들어야 할 지점이라고 본다. 이 글은 그 목록의 첫 장이다.

하자를 못 고치는 공사의 견적은 아무리 정교해도 보수비가 아니다.

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건설분쟁 감정 실무 시리즈 | 42

이 글은 「2026 건설감정실무」를 대상으로 한 실무 제안이며, 개별 사건의 법률 자문을 대신하지 않는다.

인용한 조항은 요지를 옮긴 것이므로, 실제 인용 시에는 원문과 해당 면을 확인하여야 한다.