2026 건축 감리 필수 착안사항 및 AI 전환 전략 보고서

1. 서론: 건축 감리의 위기와 건축사의 새로운 역할

1.1. 건축 시장의 변화와 감리 리스크의 증대

대한민국 건축 산업은 최근 '순살 아파트' 파동으로 대변되는 부실시공 이슈와 인건비 급등, 숙련공 부족이라는 삼중고에 직면해 있다. 특히 건축물의 품질과 안전을 최전선에서 책임져야 할 건축사(Architect)와 감리 전문 회사들은 강화된 법적 처벌 기준과 사회적 불신 속에서 그 어느 때보다 엄중한 책임을 요구받고 있다.¹ 기존의 경험 의존적이고 수기 중심인 아날로그 감리 방식은 더 이상 복잡해진 건축 법규와 정밀한 시공 품질 요구를 충족하기 어려운 한계에 봉착했다.

1.2. 2026년, 건축 감리 디지털 전환(DX)의 원년

2026년은 스마트 안전 장비 비용의 지원 확대, 제로에너지 건축물(ZEB) 민간 의무화, 층간소음 사후확인제 본격 적용 등 건축 감리의 패러다임이 '육안 확인'에서 '데이터 기반 검증'으로 전환되는 결정적 시기이다.² 이에 본 보고서는 2026년 변화하는 감리 제도를 분석하고, 건축사가 이러한 환경 변화에 대응하여 업무 효율성을 극대화하고 리스크를 최소화할 수 있는 'AI 감리 앱 아키엠(ArchiM)' 중심의 AI 전환 전략을 제시한다.

2. 2026년 건축 관련 법령 및 감리 제도 변화 심층 분석

건축사는 2026년부터 적용되는 새로운 규제 환경을 정확히 이해하고, 이를 감리 현장에 적용하여 건축주의 권익을 보호하고 공공의 안전을 확보해야 한다.

2.1. 산업안전보건관리비 및 스마트 안전 장비 활용 확대

건축 공사 현장의 안전 사고 예방을 위해 스마트 안전 기술 도입 장벽이 대폭 낮아진다.

●      비용 계상 현실화: 2026년부터 스마트 안전 장비(AI CCTV, 스마트 턱끈, 붕괴 감지 센서 등)의 구입 및 임대 비용을 '산업안전보건관리비'에서 100% 전액 계상할 수 있도록 제도가 개선된다.² 이는 비용 문제로 도입을 주저했던 중소형 건축 현장에서도 첨단 기술을 활용할 수 있는 길이 열림을 의미한다.

●      건축사의 역할: 건축사는 착공 전 안전관리계획서 검토 시, 현장 특성에 맞는 스마트 안전 장비가 내역에 반영되었는지 확인하고, 공사 중에는 해당 장비가 실제 가동되고 있는지 모니터링해야 한다.

2.2. 층간소음 사후확인제 및 보완시공 의무화

공동주택 품질 관리의 핵심인 층간소음 기준이 강화되며, 이는 건축사의 마감 공사 감리 역량을 시험대에 올릴 것이다.

●      검사 표본 확대 및 보완시공: 사용승인 전 바닥충격음 차단 성능 검사의 표본 비율이 기존 2%에서 5% 이상으로 확대된다. 기준(49dB) 미달 시 시공사는 반드시 보완 시공을 해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 건축사는 사용승인 조서를 작성할 수 없다.⁶

●      감리 중점 사항: 건축사는 바닥 완충재의 품질(밀도, 두께)이 인정받은 제품과 동일한지 자재 반입 단계부터 철저히 확인하고, 완충재 사이의 틈새 발생 여부, 측면 완충재 시공 상태를 정밀 점검해야 한다.

2.3. 제로에너지 건축물(ZEB) 민간 의무화

기후 위기 대응을 위한 건축물의 에너지 성능 기준이 민간으로 확대 적용된다.

●      의무화 대상 확대: 2025년 인허가 기준 30세대 이상 공동주택과 연면적 1,000㎡ 이상 민간 건축물은 ZEB 5등급 수준을 달성해야 하며, 2026년 착공 현장부터 본격적인 감리가 이루어진다.

●      단열 및 기밀 감리: 건축사는 설계 도서에 명시된 고효율 단열재와 창호가 적정하게 시공되었는지, 열교(Thermal Bridge) 부위의 단열 처리가 완벽한지 확인해야 한다. 기밀 테이프 시공 등 기밀 성능 확보를 위한 공정도 필수 점검 항목이다.

2.4. 전기차 충전시설 화재 안전 감리

지하 주차장 전기차 화재 우려에 따른 안전 기준이 강화된다.

●      설치 의무 및 안전 시설: 신축 아파트의 경우 총 주차면수의 5% 이상 충전시설 설치가 의무화되며, 화재 감지기, CCTV, 전용 소화 설비 설치 여부가 감리 대상에 포함된다.⁹

●      건축 감리 포인트: 충전 구역의 방화 구획 적정성, 상부 스프링클러 헤드 배치 및 살수 반경 확보 여부, 마감재의 불연 성능 등을 건축사가 중점적으로 확인해야 한다.

3. 공종별 2026년 건축 감리 필수 착안 사항

건축물의 품질 확보를 위해 건축사가 각 공종별로 반드시 확인해야 할 핵심 사항(Checkpoints)이다.

3.1. 토공사 및 기초 공사

●      지반 확인: 설계 시 가정했던 지내력과 실제 굴착 후 지반 상태가 일치하는지 평판 재하 시험 등을 통해 직접 확인한다.

●      흙막이 계측 관리: 도심지 건축 공사 시 인접 건물 피해를 막기 위해 흙막이 벽체의 변위를 스마트 계측기(경사계, 수위계)로 실시간 모니터링하고, 관리 기준 초과 시 즉시 공사 중지 명령을 내려야 한다.¹

3.2. 철근콘크리트 공사 (구조 안전 핵심)

●      철근 배근 정밀 검측: 기둥·보 접합부의 전단 보강근(스터럽) 간격, 정착 길이, 이음 위치 등을 설계 도면과 대조하여 전수 검사 수준으로 확인한다. 이는 최근 붕괴 사고의 가장 큰 원인이었던 철근 누락을 방지하기 위함이다.¹

●      콘크리트 품질 관리: 우천 시 타설 원칙적 금지 및 불가피한 경우 강우 대책 승인 여부 확인, 타설 중 '물 타기(가수)' 금지 감독, 한중/서중 콘크리트 양생 관리 기록을 철저히 확인해야 한다.¹²

3.3. 마감 및 방수 공사

●      결로 및 누수 방지: 단열재의 끊김 없는 시공(연속성) 확인, 창호 주위 사춤 및 방수 처리 상태, 옥상 및 욕실 방수층의 담수 시험 결과를 직접 확인하여 입주 후 하자 분쟁을 예방한다.¹

●      층간소음 저감 시공: 바닥 완충재 시공 시 틈새 발생 여부와 측면 완충재 시공 상태를 확인하고, 기포 콘크리트 및 마감 모르타르의 두께와 평활도를 점검한다.

4. 건축사 감리 업무의 AI 전환(AX) 전략: 결론은 '아키엠(ArchiM)'

건축사무소의 인력난을 해소하고 감리 품질을 높이기 위해서는 기존의 수기식 감리 방식을 탈피하여 모바일과 AI 기술이 결합된 스마트 감리 체계로 전환해야 한다. 그 중심에는 '아키엠(ArchiM)'이 있다.

4.1. 건축사 전용 AI 감리 플랫폼 '아키엠(ArchiM)' 도입

'아키엠'은 대한건축사협회(KIRA)와 업무협약을 맺은 국내 유일의 건축사 전용 모바일 감리 앱으로, 건축 감리 업무의 디지털 전환을 위한 필수 도구이다.

4.1.1. 생성형 AI 기반 감리일지 자동 작성 (Generative AI Daily Log)

현장에서 가장 번거로운 업무인 감리일지 작성을 AI가 대신한다.

●      기능: 감리자가 현장에서 스마트폰으로 시공 사진을 찍고 간단한 음성이나 키워드(예: "3층 슬래브 철근 배근 완료, 스터럽 간격 양호")를 입력하면, 탑재된 생성형 AI가 문맥을 파악하여 법적 양식에 맞는 전문적인 감리일지를 자동으로 생성한다.

●      효과: 서류 작성 시간이 50% 이상 단축되며, 감리자는 단순 행정 업무에서 벗어나 현장 기술 지도와 품질 관리에 집중할 수 있다.

4.1.2. 실시간 검측 협업 및 체크리스트 디지털화

종이 도면과 체크리스트 대신 태블릿이나 스마트폰을 활용한다.

●      디지털 체크리스트: 건축법 및 감리 세부 기준에 맞춘 공종별 체크리스트가 앱에 내장되어 있어, 현장에서 즉시 항목별로 확인하고 체크할 수 있다. 이는 검측 누락을 방지하고 표준화된 감리 업무를 가능케 한다.¹

●      실시간 협업: 시공자가 촬영한 검측 사진과 동영상을 아키엠 플랫폼에 업로드하면, 감리자가 실시간으로 확인하고 승인하거나 재시공을 지시할 수 있다. 모든 기록은 클라우드에 저장되어 영구적인 데이터 보존이 가능하다.

4.1.3. 동영상 기록 관리의 자동화

서울시 등 주요 지자체의 공사 현장 동영상 기록 의무화에 완벽하게 대응한다.

●      영상 캡션 자동화: 중요 공종 촬영 시, 아키엠 앱을 통해 촬영하면 공사명, 일시, 위치, 공종 등의 정보가 영상에 자동으로 자막(Caption)으로 입혀진다. 별도의 영상 편집 작업 없이 즉시 세움터 업로드용 자료를 생성할 수 있다.

4.2. 보조적 AI 기술의 활용 (AI Inspection)

아키엠을 중심으로 하되, 특정 검측 업무에는 특화된 AI 기술을 연동하여 활용한다.

●      AI 철근 배근 분석: 360도 카메라나 스마트폰으로 촬영한 철근 배근 영상을 AI가 분석하여 철근의 개수, 간격, 피복 두께를 자동으로 계측하고 설계 도면과의 일치 여부를 판정한다. 육안 검측의 실수를 원천 차단한다.

●      드론 및 AI 외관 점검: 사람이 접근하기 어려운 외벽이나 지붕 등의 마감 상태를 드론으로 촬영하고, AI가 균열이나 도장 불량을 자동으로 탐지하여 건축사에게 보고한다.¹⁴

5. 결론: 건축사의 생존과 도약을 위한 제언

5.1. '감시자'에서 '데이터 기반 건축 품질 관리자'로의 진화

2026년의 건축 감리는 개인의 '감'이 아닌 '데이터'로 증명해야 하는 시대이다. 건축사는 아키엠(ArchiM)과 같은 디지털 도구를 도입하여 감리 업무의 투명성을 확보하고, 축적된 데이터를 바탕으로 건축주에게 신뢰받는 전문가로서의 위상을 재정립해야 한다.

5.2. AI 도입은 선택이 아닌 필수 (Survival Strategy)

복잡해지는 법규와 만성적인 인력 부족 문제를 해결할 유일한 대안은 AI 전환(AX)이다. 생성형 AI를 통한 행정 업무 자동화는 건축사사무소의 경영 효율성을 높이는 핵심 전략이 될 것이다. 대한건축사협회 등의 지원 프로그램을 활용하여 아키엠 도입을 서두르고, 소속 감리원들에게 디지털 활용 교육을 제공해야 한다.

5.3. 정책적 인센티브 활용

2026년부터 확대되는 스마트 안전 장비 지원 예산 등을 적극 활용하여 감리 현장에 지능형 CCTV, 스마트 계측기 등을 도입하도록 시공사를 유도해야 한다. 이는 감리자의 안전 관리 책임을 완수하고 사고 리스크를 줄이는 가장 효과적인 방법이다.

결론적으로, 2026년 건축 감리의 성공 열쇠는 '아키엠'으로 대표되는 모바일 플랫폼 기반의 AI 업무 환경 구축에 있다. 이를 통해 건축사는 법적 리스크를 해소하고, 업무 생산성을 혁신하며, 나아가 대한민국 건축 문화의 품질을 한 단계 높이는 주역이 될 것이다.

참고 자료

1.     2025_감리 필수 착안사항 및 디지털화 전략.pdf

2.     2026년부터 스마트 안전장비 100% 지원되는 산업안전보건관리비 | 카스웍스 공식 블로그, 1월 7, 2026에 액세스, https://www.caas.works/blog/6940c4c16976a765cc8df56a

3.     민간 건축물도 12월부터 제로에너지 의무화 - YTN 사이언스, 1월 7, 2026에 액세스, https://science.ytn.co.kr/program/program_view.php?s_mcd=0082&key=202508121607297682&s_hcd=

4.     층간소음 기준 미달 땐 '보완시공' 의무화…“민원 10% 감축 목표” 소음·진동 관리 강화, 1월 7, 2026에 액세스, http://www.daejeontoday.com/news/articleView.html?idxno=720489

5.     산업안전관리비 계상요율 내년부터 대폭 인상 - 정보통신신문, 1월 7, 2026에 액세스, https://www.koit.co.kr/news/articleView.html?idxno=125476

6.     공사장·층간소음 민원 10% 줄인다…정부, 5차 종합계획 마련 - 환경과조경, 1월 7, 2026에 액세스, https://www.lak.co.kr/news/boardview.php?id=22155

7.     층간소음 기준 미달 땐 보완시공 의무화 > 뉴스 | 더코리아, 1월 7, 2026에 액세스, http://www.thekorea.kr/bbs/board.php?bo_table=news&wr_id=449429

8.     How To Detect A Water Leak with Thermal Imaging - Flir, 1월 7, 2026에 액세스, https://www.flir.com/discover/professional-tools/how-to-detect-a-water-leak-with-thermal-imaging/

9.     아파트 전기차 충전기 의무 설치 기준과 업체 선택 가이드 | 2025 최신 법규, 1월 7, 2026에 액세스, https://www.bnigiants.com/blog/apartment-ev-charger-mandatory-law-installation-guide/

10.  Thermal Imaging Technology Enhances Construction Efficiency and Safety, 1월 7, 2026에 액세스, https://www.cmaanet.org/sites/default/files/resource/Thermal%20Imaging.pdf

11.  스마트 안전장비 활용 가이드 - YouTube, 1월 7, 2026에 액세스, https://www.youtube.com/watch?v=CV8ZZS9Q8oM

12.  Hilti Concrete Sensors - Google Play 앱, 1월 7, 2026에 액세스, https://play.google.com/store/apps/details?id=com.hilti.mobile.concretesensors&hl=ko

13.  How AI Agents Detect Water Damage During Building Inspections | Datagrid, 1월 7, 2026에 액세스, https://datagrid.com/blog/ai-agent-detects-signs-water-damage-building-inspection-photos

14.  건설특화 IoT 자체개발센서 - 스마트인사이드AI, 1월 7, 2026에 액세스, https://smartinside.ai/solution/iot/

15.  스마트건설 - (주)에프엠웍스, 1월 7, 2026에 액세스, https://www.fmworks.co.kr/business/02

16.  지능형 CCTV의 건설현장 안전사고 예방 - ESG, 중대재해처벌법 컨설팅 업체, 1월 7, 2026에 액세스, https://esgconsulting.co.kr/safety/%EC%A7%80%EB%8A%A5%ED%98%95-cctv/