[AI보고서] 여덟 가지 진실,골조만 팔아라

분양가 1억 시대 · AI 시대 · 1인 건축사 시대

한국 부동산이 풀어야 할 마지막 잠금

— 지금이 여덟 번째다. 풀거나, 묻거나. —

건축사 · 건설분쟁 감정인 · 부동산 정책 입안자

2026. 5.

여는 글

한국 부동산에는 30년간 풀리지 않은 잠금이 하나 있다.

골조분양이다.

일곱 번 풀려고 했다. 일곱 번 막혔다.

매번 시공사가 막았다. 매번 "입주자 부담"이라는 이유로.

그 사이 분양가는 1억을 넘었고, 1인 건축사는 폐업 직전이다.

그러나 지금은 다르다.

AI가 도구를 줬다. 중국 70%·싱가포르 80%가 검증을 끝냈다.

지금이 여덟 번째다. 풀거나, 묻거나.

이 글은 그 잠금을 푸는 여덟 가지 진실이다.

01

“분양가 1억 시대에 5억짜리 마감을 끼워파는 것은 비정상이다.”

서울 평당 분양가 4,829만원.

강남·서초 평당 1억.

35평 25억.

그 안의 마감재 비중 15~20%, 약 5억이다.

입주자가 고른 적 없는 5억이다. 시공사 구매팀이 골랐다.

입주자는 모델하우스 견본 한 번 보고 청약했다.

그리고 입주 6개월 후 60~80%가 그 마감재를 뜯어낸다.

5억짜리 마감을 5,000만원 들여 다시 깐다.

신축 마감재가 폐기물 차에 실린다.

한국은 신축 마감재를 만들기 위해 신축 마감재를 부순다.

다른 나라에서는 일어나지 않는 일이다.

이게 정상인가.

02

“같은 답을 일곱 번 무산시키면, 답이 아니라 우리가 틀린 것이다.”

2001년 건교부 골조 2/3 후분양 허용 → 부도율 43%로 후퇴.

2007년 노무현 정부 후분양 의무화 로드맵 → 정권 교체로 폐기.

2014년 박근혜 정부 주택공급 자율화 → 시행사 반발 무산.

2017년 문재인 정부 공공 후분양 도입 → 민간 적용 무산.

2019년 국토부 골조 100% 완공 후만 허용 → 사실상 봉쇄.

2022년 지자체 시범 검토 → 민간 협조 부족 무산.

2024년 건축사협회 세대 사용승인 제안 → 법령 미흡 중단.

일곱 번. 같은 답. 같은 무산.

그러나 지금은 다른 다섯 가지가 생겼다.

분양가 1억 시대. 외국 70~80% 검증. ESG 명분. 시장 구조 한계. 그리고 AI.

일곱 번 무산된 답은, 지금 답이 됐다.

03

“1인 건축사 앞에 닫힌 문은 두 개다 — 설계와 감리. 둘 다 새로 열어야 한다.”

한국에 13,930개의 건축사사무소가 있다.

그중 6,000개가 1인 사무소다.

90%가 영세하다.

그러나 매출의 40% 이상은 1,400개 대형사가 가져간다.

매출 1,000억 이상은 단 9개사뿐이다.

아파트 설계 시장의 100%가 대형사 손에 있다.

1인 건축사가 발주처에 명함을 내밀 자리조차 없다.

그런데 감리는 더 심하다.

한미글로벌·삼우CM 등 대형 CM사가 5조 시장의 84%를 점유한다.

100억 자산 이상 기업이 시장 대부분을 가져간다.

결국 1인 건축사가 막힌 문은 두 개다.

설계도 막혔다.

감리도 막혔다.

한쪽만 열어선 안 된다.

두 문 다 열어야 한다.

두 문 다 닫혀 있다. 그렇다면 새 문을 열자.

04

“한 시장의 풍요는, 다섯 시장의 빈곤이다.”

풀마감 분양은 다섯 시장의 산소를 한꺼번에 빨아들인다.

첫째, 1인 건축사. 한 자릿수 % 매출.

둘째, 동네 인테리어업체. 시공사 일괄에 봉쇄.

셋째, 동네 가구점. 빌트인 일괄에 밀림.

넷째, 자재상·자재공장. 시공사 단가에 깎임.

다섯째, 지역상권. 입주 후 정적.

다섯 시장이 합치면 연 20조원 이상의 잠재 매출이다.

풀마감 분양이라는 단 하나의 장치 때문에 묻혀 있다.

시공사 한 곳의 마감 마진이, 다섯 시장의 사라진 매출과 정확히 맞아떨어진다.

이건 단순한 시장 실패가 아니다.

정책 실패다.

30년간 한 가지 분양 방식만 강요한 결과다.

한쪽의 풍요가, 다섯 쪽의 빈곤이다.

05

“이웃이 가는 길을 30년 안 가면, 우리가 갈라파고스다.”

중국 마오피팡 70% 이상.

싱가포르 HDB BTO 80%.

한국 풀마감 99%.

누가 정상인가.

중국은 30년 검증했다.

싱가포르는 60년 검증했다.

두 사례 모두 작동한다.

두 사례 모두 입주자가 부담을 견딘다.

두 사례 모두 동네 시장이 살아 있다.

싱가포르가 답을 내놓은 시스템 셋.

OCS — 옵션 패키지 옵트인.

DRC — 시공사 인증 명부.

APEX — 무료 온라인 허가.

부담은 줄이고, 품질은 지키고, 마찰은 없앤다.

이웃 두 곳이 답을 가지고 있다. 한국이 안 가는 게 비정상이다.

06

“산업화 시대의 끼워팔기를, AI 시대의 개인화로 풀어라.”

산업화 시대의 분양은 일괄 생산이었다.

같은 평면. 같은 마감. 같은 가구.

대량 생산이 효율의 정의였다.

AI 시대는 정반대다.

개인화가 효율의 정의다.

알고리즘이 한 사람을 학습한다.

한 사람의 평면을 자동 설계한다.

한 사람의 자재를 추천한다.

골조분양이 30년 무산된 이유는 단 하나였다.

입주자가 마감을 통제할 도구가 없었다.

AI가 그 도구를 줬다.

AI 모바일 펀치리스트 — 1인 건축사 처리량 5배.

ChatGPT — 입주자가 직접 인테리어 설계.

BIM·디지털 트윈 — 분쟁을 데이터화.

VR 평면 시뮬레이터 — 가상 입주 후 자재 결정.

3D 스캔 — 골조 인도 시점에 단지 전체 데이터화.

30년 무산의 이유가 모두 사라졌다.

AI 시대에 일괄 마감을 강매하는 것은, 우버 시대에 일제 택시를 강매하는 일이다.

07

“진짜 품격은 비싼 자재가 아니다. 내 결정이다.”

'프리미엄 단지'라는 단어를 다시 생각해보자.

지금까지 그 단어는 '비싼 자재'를 뜻했다.

대리석 욕실. 수입 주방가구. 명품 조명.

그러나 같은 자재를 1만 명이 공유한다.

진짜 프리미엄인가.

21세기 거주 품격의 정의는 다르다.

결정권이다.

한 사람이 한 사람을 위해 한 가지를 결정한다.

다른 1만 명과 다르게.

그 다름이 곧 품격이다.

스마트폰을 살 때 OS·필름·케이스를 따로 산다.

정장도 셔츠와 넥타이를 따로 고른다.

그런데 평생 한 번 사는 집은 마감재까지 강매다.

누가 봐도 비정상이다.

골조분양은 거주 품격의 정의를 바꾼다.

'비싼 자재'에서 '내 결정'으로.

분양가는 더 낮고, 결정권은 100%.

진짜 품격은 비싼 자재가 아니다. 내 결정이다.

08

“골조분양은 빼앗는 게임이 아니다. 새 시장을 만드는 게임이다.”

골조분양에 대한 가장 흔한 오해.

"대형사가 손해 본다."

틀렸다.

골조 설계와 감리는 여전히 대형사가 가져간다.

빼앗는 게임이 아니다.

새 시장을 만드는 게임이다.

연 9만 호 × 1인 건축사 1명 = 9만 건의 새 감리 시장.

연 9만 호 × 인테리어 시공사 1팀 = 9만 건의 새 동네 시공 시장.

연 9만 호 × 평균 가구 시공 = 동네 가구점에 새 매출.

연 9만 호 × 자재 직접 구매 = 자재상에 새 마진.

연 9만 호 × 6주 인테리어 = 동네 식당·숙박에 호황.

어디에서도 빼앗지 않는다.

새로 만들어진다.

연 5조 1인 건축사 · 10조 동네 인테리어 · 3조 가구점 · 2조 자재상 · 단지당 수억 지역상권.

그리고 입주자는 평당 200~300만원, 35평 7,000만~1억원 분양가가 내려간다.

시행사는 청약경쟁률이 오른다.

ESG 점수가 올라간다.

이건 zero-sum이 아니다. 모두가 이기는 게임이다.

닫는 글 — 여덟 번째

일곱 번 무산됐다. 매번 같은 이유로.

그 사이 분양가는 1억을 넘었고, 1인 건축사는 폐업 직전이다.

입주자는 5억짜리 끼워팔기를 강요받는다.

그러나 지금은 다르다.

AI가 도구를 줬다.

이웃 두 나라가 검증했다.

ESG가 명분을 줬다.

분양가 1억 시대가 사회적 명분을 만들었다.

질문은 하나다.

일곱 번 무산된 답을 여덟 번째로 무산시킬 것인가.

아니면 지금부터 풀 것인가.

골조만 팔아라. 그러면 다섯이 산다.

건축사도 · 동네도 · 가구점도 · 자재상도 · 입주자도.

참고자료

· 대한경제, 「건축설계ㆍCM업계 2024 경영실적 분석」(2025.5) · 「분양보증 없는 후분양, 전체 골조공사 완료해야 가능」(2019.12)

· 서울신문, 「강남 3구 평당 6,693만원, 5년 새 2.3배 올라」(2024.10) · 네이트뉴스 「서울 분양가 3년새 62% 껑충」(2025.11)

· 한국건설산업연구원, 「주택 리모델링 시장의 현황과 정책과제」(2024.6) · 건축사신문 「왜곡된 시장에서 유능한 인재 탈건축 심화」

· 중국 주택도시농촌건설부 「주택프로젝트규범」 국가표준(2025.5) · HDB Singapore 「OCS·DRC·APEX」 운영 자료