[AI보고서] 감정은 왜 결론이 달라지는가

CONSTRUCTION DISPUTE · APPRAISAL

기준은 있다. 그런데도 갈린다. 문제는 '보는 법'이다.

사람들은 감정이 갈리는 이유를 기준의 부재라 믿는다.

아니다.

기준은 있다. 법원이 만들었고, 지금도 다듬고 있다.

서울중앙지방법원 건설소송실무연구회의 『건설감정실무』. 건설 감정의 사실상 교본이다. 공법을 제시하고, 산정 방식을 제시하고, 감정의 틀을 제시한다. 그리고 법원은 멈추지 않았다. 2011년 초판, 2015년 하자편 추록, 2016년 개정판, 그리고 2026년 개정판. 더 객관적으로. 더 공정하게.

그런데도 갈린다. 같은 기준을 손에 쥔 두 감정인이, 같은 벽 앞에서 다른 숫자를 적는다.

이 글은 그 이유를 해부한다. 문제는 기준이 아니다. 기준 이전의 단계, 현장을 '보는 법'과 본 것을 '남기는 법'이다. 그리고 이것은 필자의 사견이 아니다. 2026 개정판 자신이 같은 곳을 가리키고 있다.

BASELINE

기준은 진화한다

건설 감정을 둘러싼 오래된 불만이 있다. 기준이 없다. 기준이 낡았다. 그래서 감정이 갈린다.

절반만 맞는 말이다. 그리고 2026년 1월, 결정적으로 틀린 말이 됐다.

『2026 건설감정실무』가 나왔다. 2016년 개정판 이후 10년 만이다. 이 책의 머리말은 목적을 숨기지 않는다. 감정기준을 객관화하여 감정인마다 기준을 달리 적용해 생기는 감정결과의 편차를 줄이고, 감정서를 표준화한다. 편차를 줄이는 것, 그것이 이 책의 존재 이유다.

개정의 밀도도 가볍지 않다. 판사와 재판연구원 24명이 여섯 개 팀으로 태스크포스를 꾸렸다. 감정인 열 명과 전국 고등법원 상임전문심리위원 여덟 명이 의견을 냈다. 건축사회, 기술사회, LH, 주택협회, 방수학회까지. 아홉 차례의 회의를 거쳤다.

법원은 자를 갈고 있다. 꾸준히, 그리고 한 방향으로.

내용을 보면 방향이 더 선명하다. '하자 판단의 기준'이 새 장으로 신설됐다. 준공도면을 기준으로 하되, 시방서와 준공내역서가 충돌할 때 무엇이 우선하는지까지 위계를 세웠다. 층간균열 보수 방법, 콘크리트 균열 보수 일위대가, 타일 뒤채움, 창호·유리, 방수·미장, 방화문. 재판에서 자주 갈리던 항목마다 기준이 보강됐다.

단가의 시차도 손봤다. 2016년판에 적힌 단가는 2014년 기준의 예시였다. 2026년판은 방식 자체를 바꿨다. 감정 기준시점의 물가정보지에서, 성능이 확인된 재료를 세 개 이상 놓고, 가장 낮은 단가를 고른다. 숫자를 박제하는 대신 고르는 규칙을 박았다. 자를 가는 방법이 진화한 것이다.

균열 기준도 통일됐다. 허용 균열 폭은 원래 셋으로 갈렸다. 건식환경 0.4밀리미터, 습윤환경 0.3, LH와 시설안전공단은 0.2. 하자감정에서는 0.3밀리미터로 통일해 적용한다. 미만이면 표면처리, 이상이면 주입식. 폭이 공법을 정하고, 공법이 금액을 정한다.

문제는 기준이 아니다.

다만 기준에는 태생적 한계가 있다. 기준이 무엇을 해줄 수 있고, 무엇을 해줄 수 없는지를 갈라 보면 문제의 위치가 드러난다.

※ 기준은 '어떻게 판단할 것인가'에 답한다. '무엇을 봤는가'는 기준 밖의 문제다.

기준은 판단의 문법이다. 문법이 아무리 정교해도, 단어를 잘못 가져오면 문장은 틀린다.

문제는 그 기준 아래에서도 편차가 사라지지 않는다는 것이다. 그것도 좁혀지는 편차가 아니라, 때로는 설명되지 않는 편차가.

그러니 질문을 바꿔야 한다. '기준이 왜 이 모양인가'는 지난 시대의 질문이다. 다음 질문은 이것이다. 진화하는 기준 앞에서, 감정은 무엇으로 응답할 것인가.

이 질문이 이 글의 출발점이다. 기준을 만드는 쪽은 자기 몫을 하고 있다. 이제 시선은 기준을 쓰는 쪽으로 옮겨간다.

자는 계속 좋아진다. 그런데 왜 숫자는 계속 갈리는가.

DIAGNOSIS

편차에는 두 종류가 있다

같은 기준을 들고도 감정인마다 숫자가 다르다. 여기서 성급한 결론이 나온다. 감정인이 문제다. 편향이다. 실력 차이다.

아니다. 편차를 하나로 뭉뚱그리면 진단이 틀린다. 편차에는 두 종류가 있다.

첫째, 재량의 편차. 기준 안에서 전문가의 판단이 만드는 폭이다. 같은 균열을 두고 보수 범위를 조금 넓게 볼 수도, 좁게 볼 수도 있다. 하자의 정도, 기능 영향, 재발 가능성. 고려 요소가 많으니 판단이 갈린다. 이것은 건강하다. 재량은 전문성의 다른 이름이다.

둘째, 각도의 편차. 아예 다른 것을 본 경우다. 한 명은 균열 스무 개를 셌고, 한 명은 마흔 개를 셌다. 한 명은 폭을 쟀고, 한 명은 눈으로 가늠했다. 판단이 갈린 게 아니다. 입력이 갈렸다.

판단이 다른 것은 감정이다. 본 것이 다른 것은 사고다.

전형적인 장면을 보자. 같은 세대, 같은 균열. 두 감정인이 서로 다른 결론에 도착한다.

※ 예시는 감정 실무에서 반복 관찰되는 전형적 격차 구조를 단순화한

것이다.

숫자는 3배 벌어졌다. 부정직은 없었다. 공법의 해석이 갈렸고 — 그 이전에, 본 것 자체가 갈렸다. 두 편차를 갈라 보면 이렇다.

※ 두 편차의 구분이 이 글의 뼈대다. 기준은 첫째만 고친다. 둘째는 도구를 바꿔야 고쳐진다.

증상은 이미 법원이 기록해 놓았다. 2026 개정판 인사말은 개정의 이

유 하나로 이것을 꼽는다. 재판과정에서 감정결과에 의문을 제기하는 당사자들의 보완 요청이 여전히 반복되고 있다는 것. 기준을 열 해 동안 갈아도 사라지지 않는 의문. 그 의문의 뿌리가 각도의 편차다.

법정의 사례를 보라. 한 아파트 외벽 균열을 두고 원고 측 감정은 억 단위를 불렀고, 피고 측 감정은 그 3분의 1을 불렀다. 격차의 절반은 공법 해석이었다. 파내고 채울 것인가, 표면을 처리할 것인가. 여기까지는 재량의 편차다. 기준이 정밀해지면 좁혀진다.

나머지 절반이 문제였다. 균열의 수량 자체가 달랐다. 한쪽은 전 세대를 돌지 못했고, 한쪽은 망원경으로 고공을 훑었다. 같은 벽에서 다른 물량이 나왔다. 이것이 각도의 편차다. 기준이 아무리 정밀해져도, 이 격차는 남는다.

기준이 정밀해질수록, 남는 편차의 정체가 드러난다. 조사다.

각도의 편차가 극단으로 가는 곳이 누수다. 누수는 금액 이전에 원인이 갈린다. 시공 하자인가, 노후인가, 사용자 과실인가. 원인이 어디로 정해지느냐에 따라 돈을 낼 사람이 바뀐다. 그런데 원인 특정은 조사가 전부다. 어디를 열어봤는가. 무엇을 배제했는가. 그 과정이 기록되지 않으면 결론은 직관이 되고, 직관은 사람마다 다르다.

이 다툼은 추상이 아니다. 시장이 그만큼 크다.

※ 하자심사·분쟁조정위원회 집계(2021.3~2026.2) 및 국토교통부 공개 자료 기준.

신청 열 건 중 일곱은 진짜 하자였다. 다툼은 하자의 유무가 아니라 하자의 크기에서 벌어지고, 크기는 조사에서 결정된다.

시장이 커질수록, 각도의 편차가 만드는 사회적 비용도 커진다.

법원의 채택 법리도 같은 곳을 가리킨다. 상반된 감정이 충돌하면 법원은 '경험칙과 논리법칙에 위배되지 않는' 쪽을 고른다. 금액의 크기가 아니라 근거의 품질이다. 무엇을 봤는가. 어떻게 쟀는가. 그 과정을 증명할 수 있는가.

직함이 아니라 논리가 이기고, 논리 이전에 입력이 이긴다. 입력을 증명하지 못하는 감정은, 아무리 정교한 기준을 인용해도 흔들린다.

여기서 재감정의 역설이 나온다. 감정 결과가 마음에 안 들면 사람들은 재감정을 신청한다. 새 감정인, 새 결론, 새 희망. 그러나 재감정은 대개 문제를 반복한다.

첫 감정이 갈린 원인이 각도였다면, 새 감정인도 같은 야장을 들고 같은 망원경을 든다. 사람만 바꿨으니 또 다른 숫자가 나올 뿐이다. 법정에는 세 개의 감정서가 쌓이고, 다툼은 줄기는커녕 늘어난다.

사람을 바꿔도 각도가 그대로면, 결과는 또 갈린다.

법원은 기준을 객관화하고 있다. 감정인은 무엇을 객관화하고 있는가.

ROOT CAUSE

각도의 편차는 조사에서 태어난다

현장을 보라. 감정인은 여전히 야장을 든다. 육안으로 균열을 세고, 손으로 적는다.

고공의 균열은 망원경으로 본다. 0.3밀리미터 이상인지 미만인지를, 수십 미터 아래에서 눈으로 가늠한다. 기준은 폭을 묻는데, 조사는 폭을 잴 수 없다.

기준은 정밀해졌는데, 자를 대는 손은 그대로다.

이것은 필자만의 진단이 아니다. 『2026 건설감정실무』 제6장이 직접 쓴다. 현재 대부분의 감정인은 수기식 야장으로 조사 결과를 기록하고 있으나, 이러한 수기식 야장은 하자 위치나 물량 산출 근거에 대한 검증이 어렵다. 공동주택은 조사 부위와 개소가 과다하여 수기식 현장조사서 작성 방법이 한계에 이르렀다. 그래서 결론 낸다. 정보화된 방법의 활용이 요구된다.

법원이 먼저 인정했다. 수기식 야장은 한계에 이르렀다.

물량도 마찬가지다. 개정판은 관행을 정확히 짚는다. 현장에서는 대략적 부위만 체크했다가, 조사가 끝난 뒤 사무실에서 일괄하여 물량을 산출하는 경우가 많다. 이 과정에서 오류가 생기면 감정금액 자체가 실제와 달라진다. 산출근거 없이 숫자만 적힌 감정은 검증이 어렵고, 신뢰를 잃는다.

이 방식에 이름을 붙이자. 육안 채증. 육안 채증의 문제는 부정확이 아니다. 검증 불가다. 감정인이 무엇을 봤는지, 어떻게 셌는지, 아무도 다시 확인할 수 없다.

야장은 결론을 남긴다. 과정을 남기지 않는다.

조사만이 아니다. 조사된 정보를 정리하는 방식도 낡았다. 현장에서 적은 수기 기록을 사무실에서 다시 옮긴다. 사진 수백 장이 폴더에 쌓이고, 어느 사진이 어느 감정사항인지는 기억에 의존한다. 옮겨 적을 때마다 오차가 끼고, 기억이 흐려질 때마다 근거가 사라진다.

이 낡은 파이프라인은 세 곳에서 부러진다.

※ 유실·왜곡·단절. 세 번의 손실을 거친 기록이 감정서의 근거가 된다.

입력이 부실하고 정리가 흩어지면, 아무리 좋은 기준을 대입해도 출력은 갈린다. 감정은 함수다. 기준이 식이라면, 조사는 입력값이다.

식이 아무리 정밀해도, 입력이 다르면 답은 다르다.

그래서 각도의 편차는 감정인의 태도 문제가 아니다. 성실한 감정인도 육안 채증 앞에서는 증명할 수 없는 결론을 낸다. 낡은 것은 감정인이 아니다. 감정인이 든 도구다.

세대의 문제도 정직하게 짚자. 오래 감정한 이들일수록 손과 눈을 믿는다. 경험은 자산이다. 그러나 경험은 검증되지 않는다. 경험이 만든 결론은 옳을 수 있지만, 옳다는 것을 보여줄 방법이 없다. 법정은 옳은 감정이 아니라 증명되는 감정을 채택한다.

정리하자. 각도의 편차는 세 겹이다. 볼 수 없는 곳을 보는 척하는 조사. 센 것을 다 적지 못하는 기록. 적은 것을 항목에 잇지 못하는 정리. 세 겹이 겹치면, 같은 현장에서 다른 현장이 태어난다.

객관은 태도에서 나오지 않는다. 도구에서 나온다.

PARADIGM SHIFT

조사를 다시 설계하라 — 육안에서 실측으로

이제 도구가 바뀐다. 그리고 이번에도, 방향을 먼저 적어 놓은 것은 법원이다.

『2026 건설감정실무』는 외벽 균열조사에서 고해상도 디지털 카메라 사용을 권장한다고 명시한다. 이유도 적어 놓았다. 감정 실무의 과학화·객관화. 조사시간이 단축되고, 외벽 균열이 디지털 사진정보로 보관되며, 추후 언제라도 조사 데이터를 바로 확인할 수 있어 감정보완에 적극 대응할 수 있다. 반복되는 보완 요청의 해답을, 법원은 조사의 디지털화에서 찾은 것이다.

개정판은 조사에서 수집해야 할 정보도 네 가지로 못 박았다. 사진, 위치, 물량, 특성. 그리고 위치정보는 클립보드나 태블릿으로 기록하고 항목 번호와 함께 남기라 한다. 기억에 의존하는 순간 오류가 시작되기 때문이다.

권장은 방향이다. 그리고 법원의 방향은, 곧 기준이 된다.

여기서 한 걸음 더 나아가면 전환의 전체 그림이 보인다. 태블릿이 야장을 대신한다. 현장에서 균열을 찍으면 그 자리에서 수량이 산출된다. 모바일로 입력하는 순간 기록이 구조화된다. 옮겨 적는 단계가 사라지니, 옮겨 적다 생기는 오차도 사라진다.

고해상도 스캔이 망원경을 대신한다. 수십 미터 위의 균열도 자동으로 위치를 잡고, 폭을 재고, 길이를 잰다. 어둠 속에서도 잰다. 0.3밀리미터의 판정이 눈대중에서 픽셀 단위 측정으로 바뀐다.

산출은 캡처로 남는다. 균열의 좌표와 폭과 물량이 이미지와 함께 기록된다. 숫자가 아니라 증거가 남는다.

※ 조사 방법론의 전환 방향을 유형화한 것이다. 장비·현장 조건에 따라 구현 수준은 달라진다.

이것이 왜 중요한가. 정밀해서가 아니다. 검증 가능해서다. 디지털 실측은 과정을 통째로 남긴다. 누가 봐도 같은 자리를, 같은 폭으로 잰다. 각도의 편차가 태어날 자리가 없어진다.

육안 채증은 결론을 준다. 디지털 실측은 증거를 준다.

정밀도의 의미도 달라진다. 표본과 추정이 전수와 실측이 된다. 물량은 부풀지도 줄지도 않는다. 감정의 숫자가 협상의 대상에서 측정의 결과로 바뀐다.

감독 프로세스도 같은 길로 간다. 검측의 순간에 모바일로 입력하고, 입력하는 순간 데이터가 되고, 데이터가 되는 순간 검증이 가능해진다. 조사와 감독과 감정이 하나의 기록 위에서 만난다.

여기서 법원의 노력과 감정인의 과제가 맞물린다. 법원은 기준을 객관화한다. 감정인은 조사를 객관화해야 한다. 한쪽 바퀴만 굴러서는 감정은 앞으로 가지 않는다.

기준의 객관화는 법원의 바퀴다. 조사의 객관화는 감정인의 바퀴다.

객관화된 기준에 육안 채증으로 응답하는 것은, 새 식에 낡은 입력값을 넣는 일이다. 법원이 자를 갈아줄수록, 조사가 낡은 감정은 더 빨리 탄핵된다. 기준의 진화는 감정인에게 은혜가 아니라 요구다.

감정서를 받아 든 의뢰인에게도 물을 것이 바뀐다. 총액을 묻지 말라. 각도를 물어라. 전 세대를 봤는가, 표본을 봤는가. 폭을 쟀는가, 가늠했는가. 그 기록을 지금 다시 꺼내 보일 수 있는가. 이 세 질문에 답하지 못하는 감정은, 어떤 기준을 인용하든 이미 흔들리고 있다.

패러다임은 이미 이동하고 있다. 종이에서 화면으로. 육안에서 스캔으로. 추정에서 실측으로.

이 전환은 선택이 아니다. 순서의 문제일 뿐이다. 먼저 바꾼 감정은 채택의 근거를 갖고, 늦게 바꾼 감정은 탄핵의 사유를 갖는다. 기준이 객관화될수록 그 격차는 벌어진다.

마지막 고리가 있다. 환류다. 조사가 데이터가 되면, 기준의 개정도 데이터 위에서 이루어진다. 어떤 하자가 얼마나 나오는지, 어떤 공법이 실제로 쓰이는지, 어떤 판정이 법정에서 버티는지. 현장의 기록이 쌓이면 다음 기준은 추측이 아니라 통계로 만들어진다.

디지털 조사는 기준을 소비하지 않는다. 다음 기준을 생산한다.

두 바퀴는 그렇게 서로를 돌린다. 좋은 기준이 좋은 조사를 요구하고, 좋은 조사가 더 좋은 기준을 만든다. 이 선순환에 올라탄 감정과 올라타지 못한 감정. 몇 년 뒤 두 감정의 간격은, 지금의 고무줄 격차보다 훨씬 클 것이다.

법원은 기준을 세운다. 감정인은 각도를 세워야 한다.

EPILOGUE

결론 · 두 부류의 감정

세상에는 두 부류의 감정이 있다. 흔들리는 감정과, 버티는 감정.

이 글이 붙인 이름들을 한자리에 모은다. 감정서를 마주할 때 꺼내 쓰는 렌즈다.

※ 다섯 개념은 하나의 사슬이다. 각도의 편차를 디지털 실측이 지우면, 남는 것은 건강한 재량뿐이다.

돌아가자. 같은 기준, 다른 숫자. 차이는 감정인의 실력에서 시작되지 않았다. 기준의 부재에서 오지도 않았다. 차이는 각도에서 시작된다. 무엇을 봤는가. 어떻게 쟀는가. 본 것을 어떻게 남겼는가.

진화하는 기준 → 멈춰 있는 조사 → 갈리는 각도 → 갈리는 숫자.

이 사슬을 끊는 지점은 하나다. 조사다. 재량의 편차는 기준이 줄여준다. 각도의 편차는 도구를 바꿔야 줄어든다. 시작은 거창하지 않다. 다음 현장부터다. 야장 대신 태블릿을 들어라. 표본 대신 전수를 재라. 사진 더미 대신 좌표를 남겨라. 추정을 실측으로, 기억을 데이터로, 결론을 증거로.

도구를 바꾸는 데는 하루가 걸린다. 도구를 바꾸지 않은 대가는 소송 내내 치른다.

법원은 이미 움직였다. 다음 차례는 현장이다.

CLOSING

사람들은 감정의 미래가 더 정밀한 기준에 있다고 믿는다.

절반만 맞다.

감정의 미래는 기준에 있지 않다.

기준에 응답하는 조사에 있다.

현장은 하나다. 각도를 세운 감정이, 진실을 갖는다.

REFERENCES

참고문헌

01

서울중앙지방법원 건설소송실무연구회, 『2026 건설감정실무』 (사법발전재단, 2026. 1.)

2016년 개정판 이후 10년 만의 전면 개정. 판사·재판연구원 24명의 6개 팀 TF, 감정인 10명·전국 고법 상임전문심리위원 8명 및 관련 단체 의견 수렴, 아홉 차례 회의를 거쳐 집필됐다.

02

같은 책, 제3장 「하자 판단의 기준」 (신설)

준공도면 기준 원칙(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결), 시방서·준공내역서의 판단 위계, 표준시방서 우선 적용 요건. 층간균열·타일 뒤채움·창호·방수·방화문 등 개별 하자 기준 보강.

03

같은 책, 제3장 「콘크리트 균열 하자」 — 균열 폭별 보수 방법

허용 균열 폭(건식 0.4㎜·습윤 0.3㎜·LH 0.2㎜)을 하자감정에서 0.3㎜로 통일. 미만은 표면처리, 이상은 주입식. 보수 일위대가는 감정 기준시점 물가정보지에서 성능 확인 재료 3개 이상 비교 후 최저단가 적용.

04

같은 책, 제6장 「현장조사 방법」

조사 정보 4요소(사진·위치·물량·특성) 제시. 수기식 야장은 위치·물량 산출 근거의 검증이 어렵고 공동주택에서는 한계에 이르렀다고 진단하며, 정보화된 방법(현장조사 전문 어플리케이션)의 활용을 요구하고 외벽 균열조사에 고해상도 디지털 카메라 사용을 권장.

05

하자심사·분쟁조정위원회 및 국토교통부 공개 자료

5년간(2021.3~2026.2) 하자 심사 신청 10,911건, 실제 하자 판정 68.3%, 처리량 전년 대비 20% 증가. 하자판정 건설사 반기 공개.

06

대법원 판례 — 상반 감정의 채택 법리 (2009다84608 등)

동일 사항에 상반된 감정이 있을 때, 경험칙·논리법칙에 위배되지 않는 한 법원이 하나를 선택할 수 있다는 원칙.

07

CMX 건설DX 블로그 · 감정 인사이트 시리즈

디지털 실측·현장 데이터 구조화 등 조사방법론 전환에 관한 실무 관찰.

※ 통계 수치는 각 발표 시점 기준이며 이후 갱신될 수 있다. 『2026 건설감정실무』 일러두기가 밝히듯 위 기준은 대법원이나 각급 법원의 공식 견해가 아니며, 개별 사건의 특수성과 기술 발전에 따라 달리 적용될 수 있다.

CMX 협업네트워크 · 건설DX 블로그 · 감정 인사이트 시리즈