건축사는 왜 현장에서 멀어졌는가

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8월 27일
7분 분량

DESIGN INTENT · CONSTRUCTION ADMINISTRATION

건축사는 왜 현장에서 멀어졌는가

설계와 시공의 단절, 그 역사와 비용

건축사 · 건설분쟁 감정인 · 발주자를 위한 전문 블로그 | 2026. 08.

악보를 쓴 사람이 리허설에 오지 않으면, 초연은 다른 음악이 된다.

감정 현장에서 가장 자주 마주치는 장면이 있다. 도면에는 방수층이 파라펫 상단까지 올라가 있는데, 실제로는 벽체 중간에서 끊겨 있다. 도면에는 단열재가 열교 차단재와 맞물려 있는데, 현장에서는 그 자리에 잡석이 채워져 있다. 원고는 시공 잘못이라 하고, 피고는 도면이 그렇게 지을 수 없게 그려져 있었다고 한다. 그러면 감정인은 묻는다. 그 차이가 결정된 순간에, 설계자는 어디 있었는가.

대개 대답은 같다. 없었다.

이 글은 그 부재의 역사와 비용에 관한 이야기다. 왜 한국의 건축사는 자기가 그린 건물이 지어지는 자리에서 사라졌는가. 그 자리를 누가 대신 채웠고, 그 대체가 얼마짜리 청구서로 돌아오고 있는가. 그리고 지금 그 자리로 돌아가는 길이 왜 설계자에게 가장 유리한 선택인가.

1. 설계자가 현장을 모르는 나라

설계도서는 완성되지 않는다. 이것이 출발점이다.

실시설계도서는 건물을 짓기 위한 최종 문서가 아니다. 그것은 시공상세도(shop drawing)로 한 번 더 번역되어야 비로소 시공이 가능한 문서가 된다. 창호 하나를 예로 들어보자. 실시설계도면은 창호의 크기와 위치, 성능 사양을 규정한다. 그러나 그 창호가 실제로 벽체에 물리는 방식, 방수 테이프가 감기는 순서, 하부 물끊기의 형상, 프레임과 마감재가 만나는 줄눈의 폭은 시공상세도에서 결정된다. 그리고 이 시공상세도는 시공사가 작성한다.

시공상세도를 시공사가 작성하는 것 자체는 문제가 아니다. 세계 어디서나 그렇다. 문제는 그다음이다. 미국의 표준계약에서 시공상세도(submittal) 검토는 설계자의 명시적 업무이고, 검토 기한과 회신 형식까지 계약서에 규정된다. 승인·조건부 승인·재제출 요구 가운데 무엇을 했는지가 문서로 남는다. 한국의 민간 설계계약서에는 그 조항이 대개 없다. 검토를 하기도 하고 안 하기도 한다. 하더라도 대가가 없으니 회신은 전화 한 통으로 끝난다. 그리고 전화는 증거가 되지 않는다.

여기서 한국 건설의 구조적 특징이 드러난다. 설계자가 그린 것과 실제로 지어지는 것 사이에는 반드시 한 겹의 번역 과정이 있는데, 그 번역을 원저자가 검토하지 않는다. 번역자가 원문의 의도를 물어볼 사람이 현장에 없다. 그러면 번역자는 자기 방식대로 읽는다. 비용과 공기와 시공성이라는, 지극히 합리적인 자기 기준으로.

이 구간을 나는 설계 공백(design void)이라고 부른다. 실시설계가 끝난 시점부터 준공까지, 설계자의 판단이 필요하지만 설계자가 존재하지 않는 구간이다. 이 공백은 도면 위에 표시되지 않는다. 계약서 어디에도 "여기부터는 아무도 없음"이라고 쓰여 있지 않다. 그러나 감정을 하다 보면 그 구간이 정확히 보인다. 하자는 대부분 그 구간에서 태어난다.

공백에서 벌어지는 일은 언제나 같다. 결정이 아래로 흐른다. 설계자가 내려야 할 판단이 감리자에게 넘어가고, 감리자가 판단하지 못하면 시공사 공무팀으로 내려가고, 거기서도 결론이 나지 않으면 협력업체 반장이 현장에서 결정한다. 나는 이것을 의사결정의 하방 이전이라 부른다. 권한은 아래로 내려가는데 책임은 위에 남는다는 것이 이 현상의 잔인한 점이다. 반장이 결정한 마감 상세의 결과는 3년 뒤 설계자의 이름이 적힌 도면과 함께 법정에 온다.

한번 따져보자. 다른 나라도 이런가.

■ 표1. 설계자의 시공단계 참여 — 국제 비교

독일의 숫자를 다시 보자. 32%다. 건축사가 받는 전체 보수의 3분의 1이 현장에서 발생한다. 미국은 아예 시공단계를 설계 기본업무 안에 넣어두었다. 설계는 도면을 납품하면 끝나는 일이 아니라, 건물이 완성될 때까지 이어지는 하나의 서비스라는 전제다.

한국은 8%다. 그것도 공공발주에 한해서, 그것도 계약이 체결되는 경우에 한해서.

2. 단절의 기원: 제도가 갈라놓은 두 직역

이 단절은 사고가 아니다. 설계되었다.

1962년 건축법이 제정되면서 감리가 처음 법에 들어왔다. 그 이전까지 감리는 설계업무의 일부로 여겨졌다. 도면을 그린 사람이 그 도면대로 지어지는지를 보는 것이 당연했기 때문이다. 이듬해 1963년 건축사법이 제정되면서 설계와 공사감리가 건축사의 두 축으로 명문화됐다. 지금의 건축사법 제19조도 건축사의 업무를 "건축물의 설계와 공사감리"로 규정하고, 그 밖에 건축물의 조사·감정 등을 수행할 수 있다고 정한다.

여기까지만 보면 단절은 없다. 오히려 통합이다. 문제는 그다음 60년이다.

한국 건설은 부실시공을 겪을 때마다 감리를 강화하는 방식으로 대응했다. 강화의 방향은 대체로 하나였다. 독립성이다. 감리자가 건축주로부터, 시공자로부터, 그리고 결국 설계자로부터도 독립해야 제대로 감시한다는 논리였다. 1990년대 책임감리제도가 들어오면서 감리는 별도의 산업이 됐고, 건설사업관리(CM)라는 이름의 더 큰 직역이 그 위에 자리 잡았다.

결정적인 장면은 2016년이다. 그해 2월 3일 개정된 건축법은 소규모 건축물로서 건축주가 직접 시공하는 건축물의 경우, 허가권자가 "해당 건축물의 설계에 참여하지 아니한 자 중에서" 공사감리자를 지정하도록 했다. 설계자를 현장에서 배제하는 것이 법률의 문언이 된 것이다. 헌법재판소는 2017년 이 제도를 합헌으로 판단했다(2016헌마516). 감리자가 건축주로부터 독립해 실질적으로 감리업무를 수행하게 함으로써 부실공사를 방지하려는 입법 목적이 정당하다는 취지였다.

그 판단 자체를 탓할 생각은 없다. 설계와 감리를 한 사람이 쥐고 있을 때 건축주의 경제적 이익 앞에서 감리가 무력해지는 현실은 실재했다. 문제는 부작용의 처리다.

■ 표2. 설계와 시공이 갈라진 순간들

독립성을 얻는 대가로 무엇을 잃었는지 계산한 사람이 없었다. 감리자는 설계자로부터 독립했지만, 동시에 설계의 맥락으로부터도 독립했다. 이 도면이 왜 이렇게 그려졌는지, 이 디테일이 어떤 성능을 의도한 것인지 아는 사람이 현장에서 사라졌다. 감리자는 도면과 시공물을 대조할 수는 있다. 그러나 도면이 침묵하는 지점에서 무엇이 옳은지는 판단할 수 없다. 도면은 생각보다 자주 침묵한다.

독립은 얻었고, 맥락은 잃었다.

3. 현장을 모르는 설계가 만드는 분쟁 목록

감정인의 책상에는 이 단절의 청구서가 쌓인다.

하자 감정에서 가장 어려운 일은 하자를 찾는 것이 아니다. 하자는 대개 눈에 보인다. 어려운 것은 원인을 귀속시키는 일이다. 설계 기인인가, 시공 기인인가, 유지관리 기인인가. 이 배분이 배상 책임의 크기를 결정한다. 그런데 설계 공백 구간에서 발생한 하자는 이 배분이 원리적으로 불가능한 경우가 많다.

왜 불가능한가. 기록이 없기 때문이다. 설계자가 현장에 없었다는 것은 곧 설계자의 판단이 문서로 남지 않았다는 뜻이다. 시공사가 상세를 바꿨을 때 설계자가 동의했는지, 반대했는지, 아예 몰랐는지를 증명할 자료가 없다. 나는 이 상태를 귀속 불능이라 부른다. 감정서에 "설계 기인과 시공 기인이 혼재하여 명확히 구분하기 어렵다"라고 쓰는 순간, 그 문장은 양쪽 대리인 모두에게 무기가 된다. 그리고 재판은 길어진다.

■ 표3. 설계 공백이 만드는 대표적 분쟁 유형

이 표의 오른쪽 열을 보라. 귀속 난이도가 높은 유형일수록 공통점이 있다. 도면이 침묵하는 지점, 그리고 그 침묵을 현장이 알아서 메운 지점이다.

구체적인 장면 하나를 그려보자. 지하주차장 램프 상부의 이질재 접합부다. 도면에는 콘크리트 구조체와 금속 캐노피가 만나는 것으로 그려져 있으나, 그 사이의 신축 거동을 흡수하는 방식은 표기되어 있지 않다. 시공사는 코킹으로 처리한다. 가장 싸고 가장 빠르다. 5년 뒤 코킹이 갈라지고 누수가 시작된다. 감정인이 현장에 간다. 설계자에게 묻고 싶다. 이 접합부의 거동을 어떻게 처리하려 했는가. 그러나 설계자는 이 프로젝트를 준공 3년 전에 떠났고, 남은 것은 도면 한 장뿐이다.

감정 실무에서 원인 배분은 결국 세 가지 자료로 결정된다. 설계도서, 시공 기록, 그리고 그 둘 사이를 오간 문서다. 앞의 둘은 대개 존재한다. 없는 것은 언제나 세 번째다. 설계도서에 상세가 없고 시공 기록에 그 상세가 어떻게 결정됐는지 남아 있지 않으면, 감정인이 할 수 있는 일은 물성과 시공 순서에서 역산하는 것뿐이다. 역산은 추정이고, 추정에는 폭이 생긴다. 그 폭이 곧 당사자들이 다투는 금액의 폭이다.

법리적으로 설계자의 책임이 없는 것도 아니다. 판례는 설계자에게 시공 과정에서 자신의 설계도서에 하자가 있음을 알았거나 알 수 있었을 경우 시공자·감리자와 협의하고 검토할 주의의무를 인정해왔다. 즉 현장에 가지 않았다는 사실이 면책 사유가 되지 않는다. 오히려 반대다.

여기에 이 단절의 가장 고약한 구조가 있다. 설계자는 현장에 갈 권한도, 대가도, 계약상 지위도 없다. 그러나 사고가 나면 책임은 도면을 따라 그에게 돌아온다.

권한 없는 책임. 이것이 지금 한국 건축사가 서 있는 자리다.

4. 설계의도 구현 업무: 제도는 있으나 작동하는가

제도는 있다. 이것이 이 문제를 더 답답하게 만든다.

건축서비스산업 진흥법 제22조와 같은 법 시행령 제19조는 공공기관이 건축물 공사를 발주하는 경우 설계자의 설계의도가 구현되도록 설계자를 건축과정에 참여시키도록 정한다. 2020년 제정된 「공공건축 설계의도 구현 업무수행지침」은 설계의도 구현을 "설계자가 건축물의 건축과정에 지속적으로 참여해 공공기관, 시공자, 감리자 등에게 설계의 취지 및 건축물의 시공, 유지·관리에 필요한 사항을 제안하는 행위"로 정의했다. 설계도서에 대한 해석이나 설명이 필요할 때 설계자가 답변하고, 감리자·시공자는 설계도서 변경이나 마감재료 선정·변경 시 설계자에게 검토를 요청할 수 있다.

한 가지는 짚고 가야 한다. 설계의도 구현은 감리가 아니다. 감리는 시공이 설계도서와 관계 법령에 맞는지를 확인하고 시정을 지시하는 감독 권한이다. 설계의도 구현은 설계의 취지를 설명하고 제안하는 자문에 가깝다. 지시할 권한이 없다는 뜻이다. 그런데 현장에서는 이 둘이 자주 뒤섞인다. 발주처는 설계자에게 감리에 준하는 상주와 보고를 요구하면서 대가는 자문 수준으로 지급한다. 설계자는 권한 없이 부담만 지고, 감리자는 설계 맥락 없이 권한만 쥔다. 각자 절반씩 들고 있으니 합쳐지지 않는다.

문언만 보면 앞에서 말한 설계 공백을 정확히 겨냥한 제도다. 실제로 이 제도는 2015년 12월 건축도시공간연구소의 연구에서 출발해 2018년 8월 건축법 일부개정안 공포, 2019년 2월 시행, 2020년 지침 제정으로 이어진 10년짜리 작업의 결과물이다.

그런데 현장에서는 잘 작동하지 않는다. 이유는 하나로 모인다. 값이다.

■ 표4. 대가 구조의 비대칭

8%와 250%. 같은 건물의 같은 현장에서 벌어지는 두 가지 품질 관리 업무에 사회가 매긴 가격표다. 이 격차는 단순한 예산 문제가 아니다. 그것은 우리 사회가 "설계자가 현장에 있는 일"에 부여한 가치의 크기다.

문제는 여기서 끝나지 않는다. 설계비의 8%로 계약하면 발주처가 과업 범위를 무한히 확대하는 사례가 빈번하다는 지적이 이어져 왔다. 시공 과정 전반 모니터링, 모든 주요 현장회의 참석, 매번 검토의견서 제출이 과업지시서에 명시된다. 반대로 실비정액가산방식으로 계약하면 발주처가 현장 참여 횟수를 최소화하려 해 실질적인 설계의도 구현이 어려워진다. 어느 쪽을 택해도 설계자가 진다.

여기에 계약 자체가 체결되지 않는 사례, 법적 의무임에도 예산이 편성되지 않는 사례, 수의계약 기준(2천만 원, 여성기업 5천만 원) 안에 억지로 끼워 넣으려는 관행까지 겹친다. 결국 일부 설계자는 설계의도 구현 업무 자체를 포기한다.

제도가 없어서 작동하지 않는 것이 아니다. 값이 없어서 작동하지 않는다.

그리고 민간에는 이 제도조차 없다. 건축서비스산업 진흥법 제22조는 공공기관 발주를 전제로 한다. 우리가 매년 겪는 하자 분쟁의 압도적 다수는 민간 공동주택과 근린생활시설에서 나온다. 제도의 사각지대와 분쟁의 밀집지대가 정확히 겹친다.

5. 현장으로 돌아가는 설계자가 이긴다

그러면 무엇을 할 것인가. 나는 제도 개선을 기다리자는 결론을 쓸 생각이 없다.

제도는 바뀌어야 한다. 설계의도 구현을 설계 기본업무로 재정의하고, 시공단계 업무에 독립적인 대가기준을 부여하고, 민간 건축물로 적용 범위를 확대하는 일은 반드시 필요하다. 독일이 32%를 제도로 못 박은 것은 그 업무가 그만큼의 가치를 만들기 때문이지, 건축사를 배려해서가 아니다. 그러나 그 개정은 빨라야 수년이다. 그동안에도 건물은 지어지고 분쟁은 쌓인다.

그래서 나는 다른 계산을 권한다. 설계자가 현장에 있는 일이 설계자 자신에게 가장 유리한 투자라는 계산이다.

앞에서 본 대로 설계자는 현장에 가지 않아도 책임에서 벗어나지 못한다. 그렇다면 문제는 "갈 것인가 말 것인가"가 아니다. "가되 무엇을 남길 것인가"다. 감정인의 시선에서 말하면 이렇다. 소송에서 설계자를 지키는 것은 도면이 아니라 기록이다. 어떤 상세를 왜 그렇게 결정했는지, 어떤 변경 요청에 무엇을 회신했는지, 어떤 대체 자재를 어떤 근거로 승인했는지가 남아 있으면 귀속 불능은 귀속 가능으로 바뀐다. 그리고 대개 그 기록은 설계자에게 유리하게 작동한다.

여기서 디지털 전환이 결정적인 역할을 한다. 과거에 설계자가 현장에 상주하지 못한 이유는 물리적이었다. 서울 사무실에서 지방 현장까지 왕복 6시간, 회의 한 번에 하루가 사라졌다. 그 비용을 8%로 감당할 수 없었다. 지금은 다르다.

■ 표5. 설계자의 현장 참여 — 아날로그에서 디지털로

핵심은 기술의 화려함이 아니다. 기록의 자동화다. 종이 체크리스트에 찍힌 체크 마크는 언제 누가 무엇을 보고 찍었는지 말하지 않는다. 모바일 검측 앱에서 찍은 사진 한 장은 촬영 시각, 위치 좌표, 담당자, 해당 공종, 판정 결과를 함께 들고 다닌다. 3년 뒤 감정인이 열어보면 그 차이는 결정적이다.

한 장의 사진이 한 편의 진술서보다 강하다. 단, 시각과 위치가 붙어 있을 때만 그렇다.

그러면 무엇을 남길 것인가. 전부 남길 필요는 없다. 감정에서 실제로 쓰이는 기록은 세 종류뿐이다.

■ 표6. 설계자가 남겨야 할 기록의 3계층

이 세 가지가 있으면 감정인은 설계 기인과 시공 기인을 나눌 수 있다. 하나라도 비면 그 지점에서 배분이 멈추고, 멈춘 자리는 대개 설계자에게 불리하게 채워진다. 도면은 설계자의 것이고, 도면 말고 남은 것이 없으면 남은 것은 도면뿐이기 때문이다. 반대로 회신 기록 한 장이 "해당 변경은 방수 성능 저하가 우려되어 부동의함"이라고 말해주면, 그 하자의 귀속은 그 문장 하나로 정해진다.

이제 순서를 정하자.

■ 표7. 설계자의 현장 복귀 로드맵

1단계와 2단계에는 법 개정이 필요 없다. 계약서 한 줄이면 된다. 그런데도 대부분의 설계계약서에는 시공단계 업무에 관한 조항이 아예 없다. 없으면 없는 대로 일은 밀려오고, 대가는 오지 않는다.

마지막으로 이 글을 여는 비유로 돌아가자. 설계도서는 악보다. 그러나 악보는 음악이 아니다. 음악은 연주되는 순간에 존재한다. 작곡가가 리허설에 오지 않으면 초연은 다른 음악이 되고, 관객은 그 다른 음악을 작곡가의 이름으로 기억한다. 잘못 연주된 마디의 책임도 마찬가지다.

한국의 건축사는 60년 동안 리허설에서 배제되어 왔다. 부실을 막겠다는 선의로 시작된 분리가, 결국 아무도 전체를 아는 사람이 없는 현장을 만들었다. 그 비용은 해마다 수천 건씩 쌓이는 하자 분쟁과 그 뒤에 따라붙는 감정 보고서로 청구되고 있다.

도면을 그린 사람이 현장에 있어야 한다. 그것은 건축사의 권리이기 이전에, 건물의 조건이다.