도면은 죽는다, 모델이 남는다

도면은 죽는다, 모델이 남는다

— 2D 도면의 종말과 계약 문서의 재편

건축사·시공기술자·발주자·건설분쟁 감정인을 위한 전문 블로그

2026. 11.

목차

들어가며 — 법적 원본은 여전히 종이다

1. 도면은 그림이 아니라 계약이다

2. 도면과 모델이 다를 때 무엇이 우선하는가

3. 준공도면의 시대에서 준공모델의 시대로

4. 도면 없는 현장의 시공 커뮤니케이션

5. 계약 문서가 바뀌면 분쟁의 문법이 바뀐다

맺으며 — 도면은 죽고 계약은 다시 쓰인다

참고자료

한국의 BIM 현장에서 법적 원본은 여전히 종이다.

2026년부터 추정금액 500억 원 이상 공공공사에 BIM이 의무로 들어왔다. 2028년에는 300억 원 이상으로 내려간다. 설계사는 모델을 만들고, 시공사는 그 모델로 간섭을 검토한다. 그런데 계약서를 펼치면 모델은 보이지 않는다. 계약문서 목록에는 여전히 설계도면과 시방서가 앉아 있다. 모델은 ‘성과품’이나 ‘참고자료’라는 이름으로 뒷줄에 선다.

이것은 기술의 문제가 아니다. 계약의 문제다. 현장은 이미 모델로 일하는데, 분쟁이 터지면 모두가 도면철을 펼친다. 이 글은 그 어긋남을 다룬다. 결론부터 말한다. 도면은 사라진다. 그러나 도면이 마지막으로 죽는 곳은 현장이 아니라 계약서다. 그리고 계약서가 바뀌는 순간, 분쟁의 문법도 바뀐다.

1. 도면은 그림이 아니라 계약이다

도면을 그림으로 보는 사람은 분쟁을 겪어보지 않은 사람이다. 법정에서 도면은 그림이 아니다. 당사자가 무엇을 짓기로 약속했는지를 보여주는 증서다. 선 하나가 철근 한 가닥의 의무가 되고, 치수 하나가 공사비 수천만 원의 기준이 된다.

제도도 그렇게 짜여 있다. 「공사계약일반조건」은 공사시방서, 설계도면, 현장설명서, 물량내역서 등을 ‘설계서’로 묶어 계약문서로 삼는다. 이 문서들은 서로 보완하는 효력을 가진다. 설계서끼리 맞지 않으면 그것은 곧 설계변경 사유가 된다. 누락·오류·상호모순이 그대로 돈의 문제로 번역되는 구조다.

하자소송은 이 사실을 가장 선명하게 보여준다. 대법원은 아파트 하자 여부를 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단해야 한다고 정리했다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결). 사업승인도면이나 착공도면과 달리 지었더라도 준공도면대로 지었다면 특별한 사정이 없는 한 하자가 아니다. 감정인이 현장에서 줄자를 대는 기준선이 결국 한 묶음의 도면이라는 뜻이다.

도면은 선으로 쓴 계약서다.

여기서 질문이 생긴다. 계약서가 선으로 쓰였다면, 선이 사라질 때 계약은 무엇으로 쓰이는가. 먼저 같은 설계를 담는 두 그릇이 어떻게 다른지부터 보자.

■ 같은 ‘설계’를 담는 두 그릇

2. 도면과 모델이 다를 때 무엇이 우선하는가

현장 장면 하나를 그려보자. 지하주차장 램프 구간이다. 모델에서는 덕트가 보 아래로 지나간다. 납품된 단면도는 수정 전 버전이라 덕트가 보를 관통한다. 시공사는 모델대로 시공했다. 천장고가 120mm 낮아졌다. 발주자는 도면과 다르다며 하자를 주장한다. 누가 옳은가.

현행 체계에서 답은 대부분 도면 쪽으로 기운다. 「건축물의 설계도서 작성기준」은 계약으로 따로 정하지 않은 경우의 설계도서 해석 우선순위를 정해두고 있다. 공사시방서, 설계도면, 전문시방서, 표준시방서, 산출내역서, 승인된 상세시공도면, 관계법령의 유권해석, 감리자의 지시사항 순이다. 이 목록 어디에도 모델은 없다.

이것을 ‘우선순위의 공백’이라 부르자. 공백은 중립이 아니다. 계약에 모델의 자리가 없으면 모델은 자동으로 최하위가 된다. 모델이 원본이고 도면이 거기서 뽑아낸 사본인데도, 분쟁에서는 사본이 원본을 이긴다. 번역본이 원문을 이기는 계약이다.

국내 실무는 이 모순을 키운다. 연구들은 오래전부터 같은 장면을 지적해 왔다. BIM 지침들은 2D 성과품의 병행 납품을 권고했고, 설계사무소는 2D 도면을 먼저 그린 뒤 모델을 따로 만드는 이중 작업을 해왔다. 도로공사 도면항목 3,767개 가운데 67%를 모델에서 추출할 수 있다는 분석이 2013년에 이미 나왔는데도 말이다. 지금도 2D 도면이 인허가와 시공의 기준으로 쓰이고, 모델과 추출 도면 사이의 데이터 일관성이 낮다는 지적이 이어진다.

두 개의 진실이 동시에 존재한다. 이것이 ‘이중 진실’이다. 이중 진실이 있는 곳에서 분쟁은 반드시 둘 사이의 틈에서 시작된다.

해외는 이 공백을 계약으로 메웠다. 미국건축사협회(AIA)는 2022년 BIM 계약 부속서를 둘로 나눴다. 모델 버전을 계약문서로 열거할 수 있는 E201과, 그럴 수 없는 E202다. 계약을 쓰는 순간 ‘모델이 계약문서인가’를 반드시 선택하게 만든 셈이다. 여기에 LOD(Level of Development)가 붙는다. AIA는 LOD를 모델 객체가 담아야 할 최소 정보이자, 그 객체를 정해진 용도로 신뢰할 수 있는 최대 범위로 정의한다.

나는 이것을 ‘신뢰 한도’라 부른다. 모델 우선의 시대에 분쟁을 가르는 것은 도면의 순위가 아니라 객체별 신뢰 한도다. 개략 수준의 객체를 보고 자재를 가공했다면, 그 위험은 신뢰 한도를 넘어 쓴 쪽이 진다.

미국 도로 분야는 더 나갔다. 유타주 교통국(UDOT)은 2015년 무렵부터 3D 모델을 공식 계약문서로 삼는 방식을 시험했고, 2022년까지 15개 사업을 모델을 법적 계약문서로 삼아 발주·시공했다. 그중 9개는 도면 시트를 한 장도 자르지 않았다. 텍사스 교통국은 도면 시트가 법적 지배 문서인 전통 방식과, 디지털 설계 파일이 지배 문서인 MALD(Model as the Legal Document) 방식을 매뉴얼에 나란히 규정한다. 네브래스카 교통국은 2026년 8월 입찰 사업을 MALD 방식으로 공고했다.

앞의 램프 구간으로 돌아가 보자. 현행 우선순위표를 대면 시공사는 불리하다. 모델은 표에 없고, 수정 전 단면도는 표의 두 번째 자리에 있다. 시공사가 모델을 따른 것이 합리적이었다는 사실은 사정으로 참작될 뿐, 기준이 되지 못한다. 같은 사건을 MALD 방식의 계약에 넣으면 결론이 뒤집힌다. 발행된 모델이 원본이므로, 수정 전 단면도는 원본과 어긋난 사본에 불과하다. 다툼은 ‘시공사가 원본대로 지었는가’로 좁혀지고, 천장고 문제는 설계 단계의 판단이 맞았는지의 문제로 옮겨 간다. 같은 120mm가 계약서 한 줄에 따라 시공 하자가 되기도 하고 설계 책임이 되기도 한다.

질문은 ‘도면이냐 모델이냐’가 아니다. ‘계약서에 무엇이 원본이라고 적혀 있느냐’다.

■ 도면과 모델이 충돌할 때 — 체계별 처리 방식

3. 준공도면의 시대에서 준공모델의 시대로

다시 대법원 판결로 돌아가자. 하자 판단의 기준은 원칙적으로 준공도면이다. 판결은 그 이유 가운데 하나로, 설계변경이 모두 반영된 최종 설계도서로 사용검사를 받고 그 이후의 하자보수도 준공도면을 기준으로 이뤄진다는 점을 든다. 준공도면은 건물의 ‘최종 약속’이다.

그런데 준공도면은 어떻게 만들어지는가. 현장을 아는 사람은 쓴웃음을 짓는다. 공사 막바지, 수십 건의 설계변경을 사무실에서 한꺼번에 반영한다. 현장에서 옮긴 슬리브 위치, 바뀐 덕트 경로, 조정한 마감 레벨이 다 들어가지 않는다. 준공도면은 ‘지어진 건물’의 기록이 아니라 ‘지어졌다고 정리된 건물’의 기록이 되기 쉽다.

감정 현장에서 준공도면과 실물이 어긋나는 장면은 드물지 않다. 그 어긋남 앞에서 감정인은 늘 같은 질문을 받는다. 도면이 틀렸는가, 시공이 틀렸는가. 도면 한 장으로는 이 질문에 답하기 어렵다. 도면에는 결과만 있고 경위가 없기 때문이다.

준공모델은 이 질문의 구조를 바꾼다. 영국 PAS 1192-2(현재 ISO 19650으로 대체)는 공사 종료 시점에 편차를 정리하는 ‘as-built’와, 공사 중 재측정을 통해 계속 갱신되는 ‘as-constructed’를 구분했다. 앞의 것은 사후 정리이고, 뒤의 것은 실시간 기록이다. ISO 19650은 이 기록을 프로젝트정보모델(PIM)로 쌓았다가 준공 시 자산정보모델(AIM)로 넘기도록 짠다. 모든 정보는 공통데이터환경(CDE)에서 작업중·공유·발행·보관의 네 상태를 거친다.

미국 도로 분야도 같은 길을 간다. 모델을 계약문서로 쓰는 주 교통국들에서는 발주처나 감리 인력이 ‘기록 모델(model of record)’을 준공 상태에 맞춰 갱신하는 것으로 조사됐다. 준공도면이 결과물이라면, 기록 모델은 과정의 퇴적물이다. 언제, 누가, 무엇을, 왜 바꿨는지가 객체 단위로 남는다.

노르웨이 사례는 이것이 분쟁 비용에 어떤 영향을 주는지 보여준다. 노르콘설트(Norconsult)는 2015년 바마(Vamma) 12 수력발전소에서 하나의 공통 모델로 설계와 시공을 진행했고, 시공용 도면을 만들지 않았다. 이들은 공사 구역을 계속 스캔해 모델에 반영하자 물량과 공사비를 둘러싼 불확실성과 논쟁이 줄었다고 보고했다. 물량 분쟁의 상당 부분은 ‘무엇이 시공됐는가’에 대한 기록 공백에서 나온다. 기록이 실시간이면 공백이 줄고, 공백이 줄면 다툴 거리도 준다.

한국의 공기도 이미 이 방향으로 움직이고 있다. 국토교통부의 BIM 시행지침은 시공 단계에서 시공 BIM 모델을 기반으로 공정·비용·품질·안전 계획을 세우고, 준공 성과품을 작성해 품질검토를 거쳐 납품하는 절차를 정해두었다. 문제는 그 준공 성과품이 계약상 무엇인지, 하자소송에서 어떤 지위를 갖는지가 비어 있다는 점이다. 성과품은 납품되는데 기준선은 여전히 준공도면이다. 여기서도 이중 진실이 반복된다.

준공도면은 마지막에 그리는 그림이다. 준공모델은 처음부터 쌓는 증거다.

■ 준공도면 vs 준공모델

4. 도면 없는 현장의 시공 커뮤니케이션

“도면 없이 어떻게 짓느냐.” 가장 많이 듣는 반문이다. 답은 이미 나와 있다.

노르웨이 E16 도로의 란셀바(Randselva) 교량은 길이 634m의 콘크리트 교량이다. 모델링을 맡은 스웨코(Sweco)의 파라메트릭 3D 모델이 이 사업의 유일한 공식 문서였다. 시공사는 BIM 키오스크와 컴퓨터를 실은 이동식 컨테이너를 현장에 두었다. 설계·시공 회의도 모델 하나로 진행했다. 구조물은 모델의 좌표와 측정 정보로 현장에서 치수를 잡았고, 콘크리트와 철근 작업은 배치 데이터와 증강현실(AR)을 결합해 수행했다.

결과는 어땠을까. 설계사 측은 높은 상세도의 모델 덕분에 철근 가공이 표준화되고, 현장에서 올라오는 질의와 변경 요청이 크게 줄었다고 밝혔다. 스미스토(Smisto) 수력발전 사업에서는 공사 1년 동안 2D 작업도면을 단 한 장만 냈다는 보고도 있다. 노르웨이는 무도면 교량의 선도국이고, 대부분의 신규 사업에 정보모델을 요구한다.

이 장면들에서 배울 것은 기술이 아니다. 커뮤니케이션의 단위가 바뀌었다는 사실이다. 도면 시대의 현장 언어는 “몇 번 도면, 몇 번 상세 보세요”였다. 모델 시대의 언어는 “이 객체, 이 속성, 이 버전”이다. 지시가 그림의 좌표가 아니라 데이터의 주소로 전달된다.

종이 펀치리스트에서 객체 펀치리스트로

현장 점검도 같은 방향으로 간다. 오늘도 많은 현장에서 품질 담당자는 출력한 평면도에 볼펜으로 동그라미를 친다. 사진은 따로 찍고, 사무실에 돌아와 엑셀에 옮긴다. 도면 번호와 사진 번호와 엑셀 행 번호가 따로 논다. 석 달 뒤 분쟁이 생기면 그 셋을 다시 맞추는 데 며칠이 걸린다. 맞추지 못한 사진은 증거가 아니라 그냥 사진이 된다.

모델 기반 현장에서는 점검 항목이 처음부터 객체에 붙는다. 스마트폰으로 찍은 사진은 위치·시각과 함께 해당 벽체나 배관 객체에 연결된다. AI가 사진에서 균열·누수·마감 불량 유형을 1차 분류하고, 담당자와 조치 기한이 매겨진다. 조치가 끝나면 조치 후 사진이 같은 객체 아래 쌓인다. 펀치리스트가 별도의 문서가 아니라 기록 모델의 일부가 된다. ‘종이 위의 체크 마크’가 ‘모델 위의 증거’로 바뀌는 순간이다.

도면 없는 현장은 기록 없는 현장이 아니다. 기록이 가장 많이 남는 현장이다.

■ 시공 커뮤니케이션의 전환

5. 계약 문서가 바뀌면 분쟁의 문법이 바뀐다

이제 이 글의 핵심이다. 계약의 원본이 도면에서 모델로 넘어가도 분쟁은 없어지지 않는다. 형태가 바뀔 뿐이다.

도면 시대의 분쟁은 ‘해석의 분쟁’이다. 평면도와 단면도가 다르다. 시방서와 도면이 다르다. 어느 쪽이 우선이냐를 두고 다툰다. 감정인의 일은 문서들 사이의 모순을 찾아내고, 우선순위표를 들이대고, 그 결과를 물량과 금액으로 환산하는 것이었다.

모델 시대의 분쟁은 ‘이력의 분쟁’이 된다. 모델은 하나이므로 평면과 단면이 어긋날 일은 줄어든다. 대신 질문이 바뀐다. 그 시점에 유효했던 모델 버전은 무엇인가. 그 객체를 누가 언제 바꿨는가. 그 객체의 LOD는 그 용도로 신뢰해도 되는 수준이었는가. 발행 상태였는가, 아직 작업중 상태였는가.

이것을 ‘해석에서 이력으로’의 전환이라 부르겠다. 증거의 무게중심이 도면철에서 로그로 옮겨 간다. 이 전환은 세 가지 새 쟁점을 만든다.

첫째, 버전의 쟁점

모델은 매일 바뀐다. 계약 당시의 모델, 시공 당시의 모델, 준공 당시의 모델이 모두 다르다. 계약서에 ‘어느 시점의 어느 버전’이 원본인지 적혀 있지 않으면, 모델 시대의 분쟁은 도면 시대보다 오히려 길어진다. AIA E201이 계약문서로 삼을 모델 버전을 ‘열거’하게 한 이유가 여기에 있다.

둘째, 신뢰 한도의 쟁점

모델에 그려져 있다고 모두 약속은 아니다. 개략 수준의 설비 객체를 보고 배관을 발주했다가 맞지 않으면, 그 위험은 신뢰 한도를 넘어 쓴 쪽에 있다. 앞으로의 하자·추가공사 분쟁에서는 “모델에 있었느냐”보다 “그 객체를 그 용도로 써도 되느냐”가 먼저 물어진다. 객체별 LOD를 정한 모델요소표(Model Element Table)가 사실상 새로운 계약 조항이 된다.

셋째, 기준선의 쟁점

하자 판단의 기준이 준공도면이라는 판례 법리는 도면 시대의 산물이다. 준공모델이 준공도면을 대체하면, 법원은 무엇을 기준선으로 삼을 것인가. 사용검사 시점에 발행된 모델인가, 사용검사 도서로 추출된 2D 도면인가. 이 질문에 답하지 않으면 모델과 추출 도면이 다를 때 또 하나의 이중 진실이 생긴다.

■ 분쟁 문법의 전환 — 해석의 분쟁에서 이력의 분쟁으로

지금 무엇을 바꿔야 하는가

발주자는 계약서에 모델의 지위를 적어야 한다. 모델이 계약문서인지, 참고자료인지. 계약문서라면 어느 버전인지. 도면과 충돌할 때 무엇이 우선인지. 이 세 줄이 없으면 BIM 의무화는 분쟁 의무화가 된다.

설계자는 LOD를 약속의 언어로 써야 한다. 모델요소표는 귀찮은 서식이 아니다. 내 책임의 상한선을 긋는 문서다. 시공자는 기록 모델을 자기 방어 수단으로 봐야 한다. 현장에서 바꾼 것은 그날 모델에 남기고, 사진은 객체에 붙인다. 석 달 뒤의 분쟁은 오늘의 로그로 이긴다.

계약서에 넣을 문장은 길 필요가 없다. 첫째, 원본 조항이다. “이 계약의 설계서는 공통데이터환경에 발행된 ○○년 ○월 ○일자 모델 버전을 원본으로 하며, 2D 도면은 원본에서 추출한 사본으로 본다.” 둘째, 충돌 조항이다. “원본 모델과 추출 도면이 서로 다른 경우 원본 모델을 우선한다. 다만 모델요소표에 정한 LOD를 넘는 용도로 사용한 경우에는 그러하지 아니하다.” 셋째, 기록 조항이다. “수급인은 현장 변경사항을 지체 없이 모델에 반영하고, 준공 시 발행된 기록 모델을 준공도서로 제출한다.” 이 세 문장이 우선순위의 공백, 신뢰 한도, 기준선이라는 세 구멍을 각각 막는다.

물론 이 문장들은 현행 국가계약 법령과 설계도서 작성기준의 틀 안에서 다듬어야 한다. 특약이 상위 기준과 충돌하면 효력 다툼이 새로 생긴다. 그래서 장기적으로는 개별 계약의 특약이 아니라 제도 자체가 바뀌어야 한다. 설계도서 해석 우선순위표에 ‘발행된 원본 모델’의 자리를 명시하고, 공사계약일반조건의 설계서 정의에 모델을 넣는 일이다. 순서는 분명하다. 공공이 먼저 쓰고, 민간 표준계약서가 따라오고, 판례가 마지막에 기준선을 새로 긋는다.

감정인은 도구를 바꿔야 한다. 도면 대조와 줄자만으로는 모델 시대의 쟁점에 답할 수 없다. 모델 버전 이력을 읽고, 점군 스캔과 모델의 편차를 분석하고, 객체의 신뢰 한도를 판단하는 능력이 감정의 새 기본기가 된다. 감정사항의 문장도 바뀐다. “도면대로 시공했는가”에서 “유효한 모델 버전대로, 그 신뢰 한도 안에서 시공했는가”로.

맺으며 — 도면은 죽고 계약은 다시 쓰인다

도면은 수백 년 동안 건축의 공용어였다. 그 공용어가 지금 데이터로 바뀌고 있다. 기술은 이미 넘어갔다. 노르웨이의 교량과 발전소는 도면 없이 섰고, 미국의 도로는 모델을 계약서로 삼아 발주된다. 한국도 공공공사부터 BIM이 의무가 됐다.

남은 것은 계약이다. 우리 계약문서는 여전히 번역본을 원본으로 모신다. 설계도서 해석 우선순위표에 모델의 자리를 만들지 않는 한, 이중 진실은 계속되고 분쟁은 그 틈에서 자란다. 반대로 계약이 모델을 원본으로 선언하는 날, 분쟁의 질문은 “어느 도면이 맞나”에서 “어느 기록이 진짜인가”로 이동한다. 그 질문에 먼저 답할 준비를 한 쪽이 다음 10년의 분쟁에서 이긴다.

도면은 죽는다. 그러나 증거는 모델 위에 남는다.

참고자료

1. 국토교통부, 「스마트 건설 활성화 방안」(2022. 7.) 및 관련 보도 — 1,000억 원 이상 공공공사 BIM 의무화, 2026년 500억 원·2028년 300억 원 이상 확대

2. 국토교통부, 「건설산업 BIM 시행지침」 발주자편·설계자편·시공자편(2022)

3. 국토교통부 고시, 「건축물의 설계도서 작성기준」 — 설계도서 해석의 우선순위

4. 기획재정부 계약예규, 「공사계약일반조건」 — 계약문서·설계서의 정의 및 설계변경

5. 대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결(아파트 하자 판단 기준: 원칙적으로 준공도면)

6. 서명배 외, 「BIM 모델을 활용한 2D 전자도면 대체 가능성 분석」, 한국콘텐츠학회논문지(2013)

7. AIA Contract Documents, E201-2022·E202-2022 BIM Exhibit, G204-2022 Model Element Table

8. National Academies, NCHRP Synthesis 593: 3D Digital Models as Highway Construction Contract Documents(2022); ENR, “Digitizing Infrastructure”(2022) — UDOT 사례

9. TxDOT, PS&E Preparation Manual — Plan Set Delivery Methods(MALD); Nebraska DOT, CN 13515 MALD 안내(2026)

10. Sweco, Randselva Bridge 사례; H. Bergsager(Norconsult), Digitalization and Use of BIM in Dam Projects; Multiconsult, Smisto 사례

11. BS EN ISO 19650 시리즈; PAS 1192-2:2013의 as-built·as-constructed 정의(Designing Buildings Wiki)