물이 들어왔나, 물이 맺혔나

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7월 16일

7분 분량

CONSTRUCTION DISPUTE · FORENSIC BLOG

물이 들어왔나, 물이 맺혔나

누수와 결로, 한 끗 차이가 책임을 바꾼다 — 건설분쟁 감정인·건축사·시공사 하자담당자를 위한 전문 블로그 · 2026. 7.

CONTENTS

1. 곰팡이는 말이 없다

벽에 핀 곰팡이는 범인을 지목하지 않는다.

1월의 어느 아침, 입주 2년 차 아파트 북측 침실. 벽지 모서리가 거뭇하게 변해 있다. 입주자는 사진을 찍어 관리사무소에 보내며 확신한다. 부실시공이다. 시공사는 현장을 둘러보고 답한다. 환기를 안 하셨네요. 겨울마다 전국의 아파트에서 반복되는 장면이다. 같은 얼룩을 놓고 두 사람이 전혀 다른 이름을 부른다.

이름이 왜 중요한가. 그 물이 밖에서 들어온 물이면 누수다. 방수층이든 창호든 배관이든, 어딘가 뚫린 곳이 있다는 뜻이고 책임은 대부분 시공 쪽으로 기운다. 그 물이 실내 공기에서 맺힌 물이면 결로다. 단열의 문제일 수도 있지만, 난방과 환기라는 생활습관의 문제일 수도 있다. 순간 재판의 구도가 바뀐다. 피고가 둘로 늘어나는 것이다.

누수와 결로는 현상이 닮았다. 젖고, 얼룩지고, 곰팡이가 핀다. 그러나 원인이 다르고, 판정 방법이 다르고, 보수공법이 다르고, 무엇보다 책임의 주소가 다르다. 이 글은 그 갈림길을 다룬다. 감정인이 현장에서 던져야 할 첫 질문, 물이 어디서 왔는가에 대한 이야기다.

감별은 감정의 준비 단계가 아니다. 감정의 절반이다.

2. 숫자가 말하는 진실

국토교통부 하자심사분쟁조정위원회에 2020년부터 2025년 8월까지 접수된 하자 신청은 12,005건이다. 이 중 67.5%인 8,103건이 실제 하자로 판정됐다. 신청 세 건 중 두 건이 하자로 인정된다는 뜻이다. 하자 신청은 떼쓰기가 아니라 대부분 근거가 있다.

유형을 뜯어보면 흥미로운 사실이 나온다. 기능불량이 15.1%로 1위, 들뜸·탈락이 13.6%, 균열이 11%다. 결로는 9.8%, 누수는 7.1%로 각각 4위와 6위에 있다. 따로 보면 중위권이다. 그런데 이 둘은 본질이 같은 하자다. 물이 있으면 안 될 곳에 물이 있다는 것. 합치면 16.9%, 단숨에 1위 그룹이 된다.

표 1 · 하심위 하자 유형별 비중 (2020~2025.8)

게다가 물은 다른 유형 속에 숨어 있다. 들뜸·탈락의 상당수는 습기가 원인이고, 오염·변색의 얼굴은 대개 곰팡이다. 균열은 그 자체로 누수의 통로가 된다. 표면의 분류를 걷어내면 공동주택 하자 분쟁의 가장 큰 단일 뿌리는 물이라고 해도 지나치지 않다. 최근 3년 하심위 접수 기준으로도 결로 관련 분쟁은 13.8%로 전체 2위였다.

분쟁의 양상도 거칠어지고 있다. 한국소비자원은 2025년 10월 신축 공동주택 하자 관련 피해예방주의보를 발령했는데, 피해 유형 1위가 하자보수 거부로 42.9%였다. 그 대표 항변이 무엇인가. 결로는 하자가 아니라는 것, 환기를 안 한 입주자 탓이라는 것이다. 감별이 안 된 물 얼룩 하나를 두고 양쪽이 각자 유리한 이름을 붙이며 평행선을 달린다.

제도는 이미 움직였다. 2024년 12월부터 적용된 개정 하자판정기준은 결로가 발생하면 열화상 카메라로 측정하고, 단열처리 불량이 확인되면 마감재를 해체해 부실시공 여부를 확인하도록 했다. 눈대중 판정의 시대를 제도가 먼저 끝내겠다고 선언한 셈이다.

가장 흔한 하자가, 가장 자주 다투는 하자다.

3. 감별의 결정 질문: 물의 출처

현장에 도착한 감정인이 가장 먼저 할 일은 자를 꺼내는 것이 아니다. 물의 국적을 묻는 것이다. 이 물은 외래수인가, 자생수인가. 밖에서 들어온 물인가, 이 방의 공기가 낳은 물인가. 누수와 결로를 가르는 질문은 결국 이 하나로 수렴한다.

표 2 · 누수 ↔ 결로 감별표

패턴이 첫 번째 단서다. 비가 온 다음 날 특정 부위에 얼룩이 진해진다면 외래수를 의심한다. 유입경로를 거슬러 올라갈 수 있고, 살수시험으로 재현할 수 있다. 반대로 맑은 겨울날에도 북측 벽면과 창호 주변이 광범위하게 젖는다면 자생수다. 외기에 면한 차가운 표면, 즉 열교 부위를 따라 곰팡이가 번식한다.

두 번째 단서는 분포다. 한 세대에서만 발생하는가, 같은 향·같은 평형의 여러 세대에서 동시에 발생하는가. 특정 세대에만 나타나면 그 집의 생활조건이나 국부 결함을 본다. 같은 위치의 세대들이 일제히 젖고 있다면 이야기가 다르다. 설계나 시공, 즉 구조적 원인의 신호다.

판정은 순서를 따른다. 첫째, 물이 밖에서 왔는지 안에서 맺혔는지 가른다. 둘째, 결로라면 표면결로인지 내부결로인지 확인한다. 마감 표면의 물방울과 곰팡이는 표면결로, 표면은 멀쩡한데 벽체 속이 젖고 마감이 들뜨면 내부결로다. 내부결로는 눈에 보이지 않아 더 위험하고, 파취로만 확증된다. 셋째, 물리 판정으로 넘어간다. 실내 표면온도가 노점온도 이하로 떨어지는가, 온도차이비율(TDR)이 한계값을 초과하는가. 넷째, 그래도 남는다면 생활조건을 본다. 측정 당시의 실내 온습도, 가습기와 빨래 건조, 환기 이력까지.

복합 사건도 있다. 최상층 세대는 옥상 방수층의 빗물 누수와 천장·파라펫 접합부의 결로가 한 방에서 동시에 나타나는 전형이다. 이런 사건에서 부위별 감별 없이 일괄 산정하면 책임 범위 전체가 흔들린다. 부위마다 물의 국적을 먼저 확정하고, 누수분과 결로분을 분리해 계산해야 한다.

감별을 건너뛴 감정은, 주소 없는 등기우편이다.

4. 누수는 방수의 죄, 결로는 단열의 죄

물의 국적이 정해지면 책임의 주소가 정해진다. 누수의 용의자는 명확한 편이다. 방수층 파손, 구배 불량, 창호 하단의 코킹과 후레싱, 균열, 이질재 접합부, 그리고 배관. 감정의 과제는 이 중 어느 경로인지 특정하는 것이다. 여기서 첫 번째 함정이 나온다. 원인을 특정하지 않은 채 보수비부터 산정하는 것. 원인이 외벽 균열인지 옥상 방수층인지 상층 발코니인지에 따라 보수범위도 책임 주체도 완전히 달라지는데, 원인 규명을 건너뛰면 그 뒤의 모든 숫자가 모래 위에 선다.

누수 감정의 단골 쟁점이 하나 더 있다. 창호 탈거 논쟁이다. 샷시 하단은 골조와 타일, 방수층이 밀착된 공정이라 창을 뜯지 않는 보수로는 재발을 장담하기 어렵다. 싸게 고치는 표면 보수와 확실하게 고치는 탈거 재시공 사이에서, 감정인은 재발 가능성에 대한 판단을 명시적으로 기재해야 한다. 얼버무리면 반드시 보완신청으로 돌아온다.

결로는 책임 구조가 한 층 더 복잡하다. 시공 쪽 용의자는 단열재 결손, 열교, 방습층 결함, 창호 단열성능 미달, 환기설비 미비다. 생활 쪽 용의자는 난방 부족, 환기 부족, 과도한 가습이다. 양쪽 다 그럴듯한 알리바이를 가지고 있어, 어느 하나의 지표로 단정하면 안 된다. 교차 검증이 원칙이다.

표 3 · 결로 책임 판정 보조지표 — 시공하자인가, 생활습관인가

여기서 두 번째 함정이 나온다. 표면 처방이다. 곰팡이를 닦아내고 결로방지 도료를 바르고 방수페인트를 칠하는 것. 이것은 치료가 아니라 화장이다. 단열 결손과 열교라는 뿌리를 놔둔 채 표면만 정리하면 다음 겨울에 같은 자리에서 같은 곰팡이가 핀다. 감정서가 표면 처방만 산정하려면, 근본 처방을 채택하지 않은 이유까지 함께 적어야 한다.

한 가지 더. 설계기준을 충족했다는 것이 곧 무하자라는 뜻은 아니다. 도면은 맞게 그려졌어도 현장에서 단열재가 빠졌을 수 있다. 서류의 성능과 벽 속의 실물은 다른 문제고, 그 간극은 열화상과 파취만이 확인해 준다.

표면 처방은 보수가 아니다. 재발의 예약이다.

5. 열화상과 함수율계는 헷갈리지 않는다

사람의 눈은 얼룩을 본다. 기계는 온도와 수분을 본다. 얼룩은 누수와 결로가 똑같지만 온도와 수분의 분포는 다르다. 그래서 감별의 승부는 장비에서 갈린다.

열화상 카메라는 감별의 첫 번째 무기다. 단열이 빠진 자리, 열교가 생긴 접합부는 주변보다 차가운 국부 저온부로 나타난다. 젖은 벽체는 증발 냉각으로 온도가 다르게 읽힌다. 다만 조건이 있다. 실내외 온도차가 10℃ 이상 나는 날, 일사의 영향이 없는 흐린 날이나 야간에, 방사율을 보정해서 촬영해야 한다. 조건을 지키지 않은 열화상은 예쁜 그림일 뿐 증거가 아니다.

그리고 열화상은 스크리닝이지 확증이 아니다. 글로벌 계측기 제조사들조차 열화상 단독 판정을 금하고 수분계 병행을 권고한다. 확증은 함수율계와 파취의 몫이다. 함수율은 절대치가 아니라 건전부 대비 상대 상승으로 읽는다. 하자 부위와 멀쩡한 부위를 같은 조건에서 여러 점 찍어 비교하는 것이다. 내부결로가 의심되면 벽을 열어 단열재의 결손과 방습층의 상태를 눈으로 확인한다.

정량 판정의 기준선은 이미 존재한다. 국토교통부 고시 「공동주택 결로 방지를 위한 설계기준」은 실내 25℃·상대습도 50%, 지역별 외기온도 조건에서 부위별 한계 TDR을 정해 놓았다. 벽체 접합부, 창틀, 유리 모서리마다 넘지 말아야 할 숫자가 있다. 다만 잊지 말 것. 이 기준은 500세대 이상 신축 공동주택에 직접 적용되는 것이므로, 그 밖의 건물에서는 참고 기준임을 감정서 전제에서 선언해야 한다. 그리고 모든 측정값에는 측정 일시와 실내외 온습도를 병기한다. 조건 없는 숫자는 법정에서 반박당하는 숫자다.

이제 패러다임 전환의 장면을 그려보자. 지금까지의 현장조사는 이랬다. 감정인이 겨울 어느 하루 현장에 간다. 종이 야장에 얼룩 위치를 그리고, 줄자를 대고, 사진 몇 장을 찍는다. 그 하루의 스냅숏으로 겨울 넉 달의 물리현상을 추정한다. 시공사는 그날의 습도를 문제 삼고, 입주자는 그날 하필 결로가 안 나왔다고 억울해한다.

디지털 전환 이후의 장면은 다르다. 스마트폰 결합형 열화상으로 촬영하는 순간 위치와 시각, 실내외 온습도가 메타데이터로 함께 기록된다. 문제 세대에는 손바닥만 한 온습도 데이터 로거를 한 철 붙여 둔다. 90일치 온습도 곡선은 그 집이 과습했는지, 통상 조건에서도 표면온도가 노점 아래로 떨어졌는지를 그래프 하나로 답한다. 시공이냐 생활이냐의 논쟁이 데이터 앞에서 끝나는 것이다. 열화상 영상을 딥러닝으로 판독해 열교와 수분 이상을 자동 탐지하는 연구도 이미 논문 단계를 지나 상용 서비스로 나오고 있다.

표 4 · 감별 조사의 디지털 전환

이 전환의 끝은 상시 계측 주거다. 온습도 센서가 기본 사양이 된 아파트에서 결로 분쟁은 데이터 조회 문제가 된다. 분쟁이 나서 측정하는 것이 아니라, 축적된 데이터가 분쟁 자체를 조기에 끝내는 구조. 감별의 미래는 그 방향으로 가고 있다.

눈은 속아도 노점온도는 속지 않는다.

6. 감별 착오 하나가 감정 전체를 무너뜨린다

감별을 틀리면 무슨 일이 생기는가. 시나리오 하나. 결로를 누수로 오판했다. 감정서는 방수층 전면 재시공 수천만 원을 산정한다. 시공사는 억울한 돈을 물고, 공사가 끝난 다음 겨울에 같은 자리가 또 젖는다. 원인인 단열 결손이 그대로이기 때문이다. 시나리오 둘. 누수를 결로로 오판했다. 생활습관 항변이 받아들여지고 시공사는 면책된다. 방수층의 구멍은 그대로 남아 피해는 입주자의 몫이 된다. 어느 쪽이든 보수비 과대·과소, 재발, 책임 오귀속이라는 삼중 손실이 발생한다.

감정인에게 돌아오는 청구서는 더 무겁다. 감별 착오는 보완신청을 부르고, 보완신청은 재감정 신청으로 번진다. 법원이 감정서의 흠 하나를 발견하면 그 흠은 흠에서 끝나지 않는다. 감정 전체의 신뢰가 의심받고, 최악의 경우 감정 결과가 통째로 배척된다. 수개월의 현장조사와 산정 작업이 첫 단추 하나로 무너지는 것이다. 이것이 감별 생략의 비용이다.

복합 사건에서는 분리회계가 감정을 지킨다. 실제 최상층 세대 사건에서는 옥상·외벽 기인의 원인 하자 보수비 660만 원과 실내 마감의 확대 피해 955만 원을 분리해 산정함으로써 책임 논쟁에 대응할 수 있었다. 원인 부위와 확대 피해, 누수분과 결로분을 항목 단위로 나눠 계산해 두면, 법원이 책임 비율을 어떻게 정하든 감정서는 그대로 쓸 수 있다.

그리고 전제사실. 감정서 앞머리에 네 가지를 미리 못박아라. 첫째, 시공하자와 생활습관을 가른 판단 기준. 둘째, 적용한 판정 규범과 그것이 직접 적용인지 참고 기준인지. 셋째, 측정 방법과 측정 당일의 실내외 온습도 조건. 넷째, 누수·결로 감별의 결과와 부위별 귀속. 전제를 선언한 감정서는 공격받아도 흔들리지 않는다. 전제 없이 결론만 있는 감정서는 질문 하나에 무너진다.

표 5 · 감별 체계 도입 로드맵

효과는 숫자로 돌아온다. 감별과 전제가 선명한 감정서는 보완신청 자체가 줄어든다. 보완이 오더라도 전제를 다시 가리키는 것으로 답변이 끝난다. 사건마다 들쭉날쭉하던 판정이 결정트리 위에서 일관돼지고, 감정 편차가 줄어든 만큼 재감정 리스크도 줄어든다. 하루의 인상이 아니라 한 철의 데이터로 말하는 감정인. 그것이 이 로드맵의 도착점이다.

7. 물은 답을 알고 있다

얼룩은 같아도 물은 다르다. 밖에서 들어온 물과 안에서 태어난 물은 다른 원인, 다른 공법, 다른 책임을 가리킨다. 그 갈림길에서 감정인이 던지는 첫 질문이 사건 전체의 방향을 정한다. 개정 하자판정기준은 열화상 측정과 마감재 해체 확인을 요구하기 시작했고, 로거와 AI 판독은 하루짜리 스냅숏 조사를 한 철의 데이터 조사로 바꾸고 있다. 제도와 기술이 같은 방향을 가리킨다. 감별은 이제 선택이 아니라 의무다.

보수비 산정은 그다음이다. 단가와 물량은 틀리면 고치면 된다. 그러나 물의 국적을 틀리면 고칠 곳 자체가 틀린다. 순서가 전부다.

감정의 첫 질문은 “얼마인가”가 아니다. “어디서 왔는가”다.