설계비의 중력, 플랫폼으로 극복 가능한가

설계비의 중력, 플랫폼으로 극복 가능한가

지음터와 설계 연결 플랫폼 비교로 본 쟁점과 대안

설계비에는 중력이 있다

모든 물가가 오르는데 설계비에는 중력이 있는 것처럼 보인다. 설계비는 위로 오르지 않고 유독 아래에 머물러 있기 때문이다.

건축주 앞에 견적서 다섯 장을 나란히 놓아 보라. 눈은 도면 목록도, 업무 범위도 건너뛰고 맨 아래 금액으로 간다. 다섯 장 중 가장 작은 숫자가 나머지 넷의 값을 끌어내린다. 다음 건축주는 그 숫자를 기준으로 흥정을 시작한다. 이 힘을 최저가 중력이라 부르자. 설계 시장의 값은 원가가 아니라 이 중력이 정해 왔다.

중력은 불황에 더 세진다. 2025년 전국 건축허가 면적은 한 해 전보다 8.4%, 착공 면적은 9.6% 줄었다. 2026년 상반기 건설업 폐업 신고는 2,457건으로 상반기 기준 12년 만에 가장 많다. 같은 해 5월 건설공사비지수는 137.67로 역대 최고였다. 공사비는 오르고 일감은 줄었다. 건축주는 설계비부터 깎고, 일감이 급한 사무소는 깎인 값을 받는다.

중력을 거스르겠다는 플랫폼이 나왔다. 2026년 10월 1일 서울특별시건축사회가 민간 건축 플랫폼 지음터를 열었다. 보도에 따르면 일주일 만에 참여 건축사가 400명으로 늘었다고 한다. 박성준 회장은 민간 설계비를 공공 대가기준의 60% 수준까지 올리겠다고 했다. 평당 얼마로 값을 매기는 알음알음 시장을 끝내겠다는 선언이다. 취지에 반대할 건축사는 드물다.

걱정은 방법에 있다. 서울건축사회 회원은 약 5,700명이고 지음터 참여 건축사는 400명이다. 플랫폼 개발비와 운영비가 회비에서 나온다면 미참여 회원은 물을 수 있다. 내 회비가 왜 다른 사무소의 고객 확보에 쓰이는가. 협회는 원래 회원 전체를 대표한다. 플랫폼을 운영하는 순간 협회는 영업 창구도 된다. 대표하는 모자와 영업하는 모자를 같이 쓰는 셈이다. 무엇이 협회의 정체성인가. 이 질문에 답하려면 먼저 중력이 어떻게 이만큼 세졌는지 봐야 한다.

플랫폼은 편리를 팔았고 값은 내려갔다

작은 건물의 건축주는 건축사를 소개로 찾았다. 부동산 중개사, 시공사, 지인의 지인이 이어 줬다. 값은 평당 단가로 정했다. 용도와 대지 조건, 인허가 난이도는 값에 들어가지 않았다. 민간 설계 대가기준은 2008년에 사라졌다. 세움터 통계(2015~2019년)로 민간 설계대가는 공공의 20%에도 못 미친다.

플랫폼은 이 빈틈에서 자랐다. 숨고는 요청서 한 장으로 견적 여러 장을 받게 했다. 건축주는 처음으로 건축사를 쇼핑했다. 하우빌드는 설계사 연결에서 시공사 입찰과 공사관리까지 묶었다. 2019년 30억 원 투자를 받을 때 하우빌드가 밝힌 실적은 191개 현장과 거래액 2,146억 원, 등록 업체 7,000여 곳이었다. 16년 업력의 결과다. 건축 매칭은 이만큼 더디게 쌓이는 사업이다.

스페이스클라우드는 공모를 들여왔다. 건축사 3~5명이 계획도면을 내고 건축주가 고른다. 1등은 본설계권을, 2~3등은 상금을 받는다. 크몽에는 단독주택 사전검토와 현장방문 상담이 3만 3,000원부터 올라와 있다. 법적 규모 검토와 간략한 계획평면까지 들어간다.

각각은 합리적인 혁신이었다. 탐색 비용이 내려갔고 건축주의 선택지가 넓어졌다. 대가도 컸다. 건축사의 첫 판단이 3만 원짜리 상품이 됐고, 계획안은 계약 전에 그려 주는 견본이 됐다. 값이 무너지는 길은 하나가 아니었다. 여러 플랫폼이 각자의 방식으로 같은 방향을 열었다.

플랫폼이 값을 무너뜨린 것은 아니다. 플랫폼은 원래 있던 중력을 증폭했을 뿐이다. 그 중력은 어디서 왔는가.

합리적인 선택이 모이면 시장이 기운다

공개자료(2026년 10월 14일 기준)로 주요 플랫폼을 해부해 보자. 볼 것은 기능이 아니라 돈의 흐름과 비교의 단위다.

■ 설계 연결 플랫폼 정밀 비교 (공개 안내 기준)

집닥(인테리어)과 닥터빌드(정비사업 PM)는 신축 설계와 범위가 달라 뺐다. "미확인"은 공개자료에서 찾지 못했다는 뜻이다.

표를 가로로 읽으면 하나가 보인다. 비교가 쉬울수록 숫자 하나로 모인다. 서두의 견적서 다섯 장이 화면 위에 그대로 펼쳐진 셈이다. 플랫폼은 최저가 중력을 만들지 않았지만 중력이 가장 잘 작동하는 판을 깔았다.

중력의 근원은 건축주다. 건축주를 탓하자는 말이 아니다. 처음 집을 짓는 개인은 도면 품질을 가늠할 눈이 없다. 견줄 수 있는 것은 금액뿐이다. 같은 자격증, 같은 허가, 같은 도장이라면 싼 쪽이 합리적 선택이다. 플랫폼은 이 선택을 "가장 합리적인 가격"이라는 말로 부추긴다. 이것을 가성비의 명령이라 부르자.

가성비의 명령은 개인에게는 옳고 시장 전체에는 틀리다. 건축주 한 사람이 1,000만 원을 아끼면 그 사람은 이득이다. 모두가 그렇게 하면 설계는 허가용 서류로 줄어든다. 상세가 빠지고 법규 검토가 얇아진 도면은 현장에서 설계 변경과 재시공으로 돌아온다. 아낀 설계비는 몇 배의 하자 비용이 되어 같은 건축주에게 돌아온다. 그 비용을 누가 물어야 하는지는 결국 법정에서 다툰다.

지음터가 다른 점은 비교의 단위다. PM 상담으로 규모를 먼저 검토하고 업무 범위를 정한 뒤 제안을 받는다. 표준계약으로 범위를 문서에 남긴다. 금액이 아니라 업무를 비교하게 만들어 최저가 중력을 거스르려는 구조다. 경쟁 플랫폼이 놓친 지점을 잘 짚었다. 방향은 옳다고 본다.

방향이 옳다고 해서 길이 저절로 놓이지는 않는다. 몇 가지 걱정이 남는다.

대표하는 모자와 영업하는 모자

서두에서 던진 질문으로 돌아가 보자. 회원 전체를 대표하는 단체가 일부 회원의 영업 창구를 겸하는 구조, 이것을 대표의 딜레마라 부르자. 참여 건축사 400명이 모두 서울 회원인지, 실제로 수주한 사람이 몇인지는 아직 공개되지 않았다. 소수가 수주한다는 사실만으로 특혜라 말할 수는 없다. 다만 예산과 수주 분포가 공개되지 않으면 미참여 회원의 질문에 답하기 어렵다.

누구나 참여할 수 있다는 말도 불황에는 다르게 들린다. 포트폴리오를 정리하고 제안서를 쓰고 PM과 상담할 여력이 있는 사무소가 먼저 들어간다. 이번 달 임대료를 걱정하는 1인 사무소에게 제안 경쟁은 또 하나의 무상 노동이다. 문은 열려 있어도 들어갈 수 있는 사람은 정해져 있다. 형식의 개방과 실질의 접근은 다른 문제다.

60%라는 목표도 다소 이상적으로 보인다. 지금 공공의 20%를 받는 일이라면 60%는 세 배다. 1,000만 원에 하던 설계를 3,000만 원에 하자는 말이다. 공사비지수가 사상 최고인 해에 건축주가 설계비 세 배를 받아들일까. 플랫폼 밖에는 지음터에 들어오지 않은 수많은 사무소와 3만 원짜리 상담이 있다. 값은 플랫폼 안이 아니라 밖의 최저가가 정한다. 법도 "준용할 수 있다"에서 멈췄고 시행은 2027년 3월이다. 사업자단체가 기준가격으로 구성원의 가격을 묶으면 공정거래위원회 사업자단체활동지침에 걸린다. 60%는 방향으로 제시할 수는 있어도 밀어붙이기는 어려워 보인다.

이 두 문제는 시간이 지나면 조정할 수 있다. 시간이 지날수록 커지는 문제는 따로 있다.

도면 한 줄이 소송이 된다

설계 분쟁은 지연이나 환급에서 끝나지 않는다. 진짜 무거운 분쟁은 도면에서 시작해 현장을 거쳐 법정에서 끝난다. 설계가 틀리면 시공이 틀리고, 시공이 틀리면 하자가 남고, 하자가 남으면 소장이 날아온다. 대형 붕괴 사고 이야기가 아니다. 지음터가 다룰 규모의 건물에서 실제로 벌어진 사건을 보자.

■ 설계 결함이 피해로 번진 중소 건축물 사건들

표가 말하는 것은 세 가지다. 먼저 설계 결함의 종류가 넓다. 개정 법령 미반영, 방수 상세 누락, 설비 사양 오기처럼 도면 한두 줄의 문제가 모두 소송이 됐다. 법령 미반영은 인허가와 사용승인 단계에서 터지기 쉽고 재시공 범위도 크다. 청주 사건에서 설계자는 감리자와 시공사에게 책임을 나누자고 했지만 받아들여지지 않았다. 승인된 도면대로 지은 시공사에 설계의 법령 적용까지 확인할 의무를 지우기 어렵다는 논리가 통했다. 도면의 책임은 끝까지 설계자에게 남는다.

다음으로 책임이 넓게 퍼진다. 법원은 설계·시공·감리의 책임을 부진정연대로 묶는다(대법원 2012다89320, 2014다229023). 건축주는 피고 가운데 돈이 확실한 쪽에서 먼저 전액을 받아 낼 수 있다. 건설분쟁 실무에서 피고를 넓게 잡으라고 조언하는 까닭이다. 계약 당사자가 아닌 건축사도 피고가 된다는 판례까지 있다.

마지막으로 시간이 길다. 설계자의 채무불이행 책임 시효는 민법상 10년, 상법상 5년이다. 누수와 균열 같은 하자는 준공 뒤 몇 해가 지나야 드러난다. 도면을 넘긴 지 오래된 건축사에게 어느 날 소장이 도착하는 구조다.

이제 이 구조 위에 지음터를 올려 보자. 홈페이지에는 "협회가 보증하는 공식 인증 플랫폼", "대금 관련 리스크 없이", "가장 안전한 선택"이라는 문구가 있다. 약관은 다르다. 별도 약정이 없으면 협회와 PM은 설계계약 당사자가 아니다. 대금 예치는 선택이고 분쟁 조정에는 강제력이 없다. 광고는 보증을 말하는데 약관은 중개를 말한다. 이 간격을 보증의 착시라 부르자.

장면 하나를 그려 보자. 지음터로 계약한 다가구주택이 준공 2년 뒤 누수로 몸살을 앓는다. 감정을 해 보니 화장실 경계의 방수 상세가 도면에 없었다. 외장재가 개정 기준에 맞지 않는다는 지적도 나온다. 재시공 견적은 설계비의 몇 배다. 건축주의 변호사는 피고를 넓힌다. 설계한 1인 사무소, 시공사, 감리자, 그리고 그 건축사를 "보증"한다고 광고한 협회다. 증거목록에는 홈페이지 캡처와 PM 상담 기록이 붙는다.

대법원은 광고가 소비자에게 주는 전체적·궁극적 인상으로 거짓·과장 여부를 판단한다(2019두60646). 약관 한 줄이 홈페이지의 인상을 지워 준다는 보장은 없다. 피고석의 1인 사무소에는 갚을 여력이 넉넉하지 않을 수 있다. 원고 쪽에서는 재정이 확실한 협회를 피고로 묶고 싶어질 수 있다. 협회가 끝내 책임을 벗더라도 몇 해에 걸친 소송 대응 비용은 남는다. 그 돈은 협회 재정, 곧 회비에서 나간다. 지음터에 참여하지 않은 회원의 회비도 거기 섞여 있다. 이익은 일부에게 가고 위험은 전체가 나눠 지는 구조, 이것을 공동 방어비라 부르자.

이 위험은 한 건으로 끝나지 않는다. 지음터 계약이 해마다 쌓이면 책임 기간 5~10년짜리 분쟁 가능성도 함께 쌓인다. 첫해 계약의 하자는 2030년대 중반까지 법정에 불려 나올 수 있다. 협회 집행부는 바뀌어도 소송은 이어진다. 협회가 포괄적 보증책임을 진다고 단정할 근거는 아직 없다. 사건이 없었기 때문이다. 바로 그래서 대비가 비어 있다.

조정의 중립성도 흔들린다. 회원의 권익을 지키는 단체가 회원과 건축주의 하자 분쟁을 조정한다. 건축주는 편향을 의심하고 회원은 양보를 강요받는다고 느낀다. 어느 쪽으로 결론이 나도 한쪽은 협회를 믿지 않게 된다.

그래서 플랫폼 홈페이지의 "협회가 보증하는"에서 보증이라는 단어는 뺐으면 좋겠다. 분쟁의 리스크를 조금이나마 들여다본다면 "협회가 운영하는", "자격을 확인한"처럼 실제 역할에 맞는 다른 단어를 써야 한다. 협회의 이름이 분쟁의 피고석까지 따라갈 수는 없지 않은가.

AI 전환 투자가 시급하다.

그렇다면 무엇을 해야 하는가. 같은 돈을 어디에 쓰느냐부터 다시 따져 보자.

앞의 판례들을 다시 보면 답의 절반이 보인다. 방수 상세 누락, 법령 개정 미반영, 사양 오기는 검토 단계에서 걸러졌어야 할 결함이다. 사람이 혼자 보면 바쁜 날 놓친다. 도면과 법규를 교차 확인하는 도구가 있으면 덜 놓친다. 분쟁을 줄이는 가장 싼 방법은 분쟁이 될 도면을 덜 만드는 것이다.

현장의 건축사들은 이 도구를 각자 사고 있다. 2~3만 원짜리 AI 강좌를 찾아 듣고, 수십만 원짜리 해외 설계 도구를 따로 구독한다. 대한건축사협회 AI위원회가 2026년 7월 회원 763명에게 물었더니 92.3%가 AI 교육에 관심이 높다고 답했다. 83.4%는 AI 교육을 실무교육 인정 시수에 넣어야 한다고 했다. 원하는 사람은 많은데 길을 열어 준 곳은 없다. 서울건축사회가 연 지음건축학교도 예비 건축주를 위한 강좌다.

불황은 이 차이를 벌린다. 일감이 있는 사무소는 도구를 사고 일감이 없는 사무소는 구독부터 끊는다. 도구를 산 사무소는 검토가 빨라지고 견적의 근거가 생긴다. 도구를 끊은 사무소는 다시 평당 단가로 돌아간다. 건축사사무소 열 곳 중 네 곳이 1인 사무소인 시장에서 이 차이는 해마다 커진다. 이것을 전환 격차라 부르자. 지음터가 400명의 수주를 돕는 동안 나머지 회원 사이에서는 전환 격차가 벌어진다.

생각해 보라. 플랫폼은 400명의 수주를 돕는다. 회원 전체의 업무 방식을 바꾸는 투자는 5,700명의 견적서와 도면을 바꾼다. 협회가 회원 전체를 대상으로 AI 무상 교육을 열고 단체 교육을 실무교육 인정 시수로 묶으면 개인이 따로 내던 강좌비가 사라진다. 법규 검토와 도면 정합성 확인을 AI로 하는 법을 익힌 사무소는 앞의 판례 같은 결함을 덜 만든다. 교육은 일감이 없는 사무소에도 똑같이 돌아가는 몇 안 되는 혜택이다. 값이 오르는 이유는 협회 간판이 아니라 각 사무소가 내미는 근거다.

감리는 가장 빨리 효과가 나는 곳이다. 소규모 건축물은 허가권자가 감리자를 지정하고 감리는 대개 비상주로 이뤄진다. 감리 기록은 사무실에 돌아와 기억으로 쓴다. 하자 소송이 시작되면 그 기록이 가장 먼저 불려 나온다. 현장을 아는 건축사가 직접 개발한 AI 감리앱을 협회가 도입해 회원 모두에게 무상으로 지원한다면 이야기가 달라진다. 감리 현장의 불편을 겪어 본 사람이 만든 도구라야 현장에서 쓰인다. 검측 항목은 순서대로 제시되고 사진에는 시각과 위치가 붙는다. 건축주는 매주 보고서를 받는다. 감리비의 근거가 생기고 분쟁에서 건축사를 지킬 증거가 쌓인다. 이것은 일부 회원의 영업이 아니라 전체 회원의 방어 장비다.

■ 종이 감리와 AI 감리

투자의 방향을 나란히 놓으면 차이가 분명해진다.

■ 협회 재원을 어디에 쓸 것인가

지음터를 접자는 말은 아니다. 고쳐 쓰자는 말이다. 먼저 홍보 문구를 실제 책임 범위에 맞췄으면 한다. 보증이라는 단어를 빼거나, 공제·보험과 연결해 그 단어만큼의 책임을 갖추거나 둘 중 하나다. 협회의 책임 한도는 계약서 첫 장에 굵게 적고 건축주의 서명을 받아야 한다. 참여 건축사의 배상책임보험 가입 여부와 한도도 건축주에게 보여야 한다. 분쟁 조정은 협회 집행부와 분리된 외부 위원회에 맡기는 편이 낫다. 그래야 건축주도 회원도 결론을 받아들인다.

비용도 먼저 보여야 한다. PM비와 수수료, 기획설계 보상, 취소·환급 조건이 상담 전에 공개돼야 한다. 계약은 단계로 쪼갠다. 불황기 건축주는 큰돈을 한 번에 걸지 못한다. 규모 검토와 기획설계만 먼저 계약하고 사업성이 확인되면 본설계로 넘어가게 하면 된다. 건축주의 부담은 낮아지고 건축사의 기획 노동은 공짜가 아니게 된다.

60%는 하한선이 아니라 해마다 밟아 가는 계단으로 바꾸는 편이 현실적이다. 기획, 설계, 인허가, 에너지 검토, 감리를 모듈로 나눠 각각 산정하는 업무범위표를 만들어야 한다. 그 표와 표준계약서는 플랫폼 밖의 모든 회원에게 공개한다. 지음터에 들어오지 않은 건축사도 그 표로 견적을 쓸 수 있다면 회비 논란에도 답이 된다. 거래는 일부가 가져가도 기준은 모두가 쓴다.

성과는 1년 뒤 숫자로 내놓아야 한다. 계약 건수와 평균 설계비, 일정 준수율, 하자 분쟁과 환급 처리 결과, 사무소별 수주 분포와 예산 집행액이다. 가입자 400명은 출발선일 뿐이다.

협회가 지켜야 할 이름

플랫폼은 중력을 잠시 거스르게 할 수는 있어도 중력 자체를 바꾸지는 못한다. 중력을 바꾸는 것은 회원 한 사람 한 사람이 견적서에 담는 근거다. 협회가 지켜야 할 것은 400명의 수주보다 5,700명이 함께 쓰는 이름일 것이다. 그 이름이 분쟁의 피고석에 앉지 않도록, 단어 하나부터 지금 고쳐 두었으면 한다.

참고자료

· 서울경제, 「"알음알음 집짓기 그만"…건축사 '제값 받는' 시장 만든다」(2026.10.9.) — 지음터 출범, 참여 건축사 400명, 공공 대가기준 60% 목표

· 대한건축사협회 건축사신문, 「서울특별시건축사회, 민간 건축 플랫폼 '지음터' 본격 시동」(2026.9.2.), 「서울특별시건축사회, '지음건축학교' 운영」

· SBS Biz, 「743만 동까지 늘어난 건축물…신규 건설은 3년째 줄었다」(2026.9.30.) — 2025년 건축허가·착공 면적

· MTN, 「하루 12곳씩 폐업…미분양·공사비 부담에 문닫는 건설사들」(2026.8.4.) — 2026년 상반기 건설업 폐업 신고, 건설공사비지수

· 로이슈, 「설계 변경 누락으로 발생한 재시공비...감리·시공사 상대 손해배상 청구 '모두 기각'」(2026.8.18.) — 청주지방법원

· 대한건축사협회 건축사신문 「건축사 법률가이드」 — 서울중앙지법 2022.11.2. 선고 2020가합522476

· 서울중앙지방법원 2021.5.20. 선고 2019가합522142 / 대법원 2009.4.9. 선고 2008다72776

· 월간 건축사, 「건축사의 법적 책임에 관한 종합적 고찰」(2020.10.) — 대법원 2012다89320, 2014다229023, 책임 시효

· 건축사신문, 「민간건축 설계비 공공 대비 20% 불과, 전체 시장 81% 차지」(2022.12.7.) / 「건축사 10명 중 9명 "AI 교육 원한다"」(2026.8.28.)

· 벤처스퀘어, 하우빌드 시리즈A 투자 유치 기사(2019.11.28.)

· 건축사신문, 「1인 건축사사무소가 절반…현실 고려한 정책 고민돼야」(2021.9.17.) — 2020년 2월 기준 1인 사무소 43.2%

· 핀포인트뉴스 윤성철 변호사 칼럼, 「건축사법 제20조 설계오류손해배상책임을 부담하는 주체」(2022.4.22.)

· 지음터 공식 홈페이지·FAQ·서비스 이용약관, 하우빌드 요금표, 스페이스클라우드 설계공모 안내, 숨고페이 이용료 안내, 크몽 건축설계 상담 상품, homify 이용약관, JOOTEK 가견적 안내(2026.10.14.~16. 확인)

· 대법원 2021.3.11. 선고 2019두60646 판결 / 공정거래위원회 「사업자단체 활동지침」